Entscheidungsstichwort (Thema)
Ausgangsmietzins bei erneuter Erhöhung der Grundmiete für eine Wohnung im Beitrittsgebiet nach Unwirksamkeit einer ersten Erhöhungserklärung
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
War die Erhöhung der vor dem 3. Oktober 1990 vereinbarten Miete nach der 1. Grundmietenverordnung (juris: GrundMV 1) mangels ausreichender Erläuterung unwirksam, kann der Vermieter einer späteren Mieterhöhung nach der 2. Grundmietenverordnung (juris: GrundMV 2) als Ausgangsmietzins lediglich die vereinbarte Miete zugrunde legen.
Nachgehend
Gründe
(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Berufung ist begründet, da das bestehende Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung des Klägers nicht beendet wurde, so daß der Beklagte nicht zur Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Räumlichkeiten verpflichtet ist.
Soweit der Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses darauf stützt, daß sich der Beklagte gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der den Mietzins von zwei Monaten übersteigt, so geht er diesbezüglich von einer fehlerhaften Berechnungsgrundlage aus. Laut Mietvertrag v. 6. 1. 1990/10. 1. 1990 betrug der monatlich durch den Beklagten zu zahlende Mietpreis ab Beginn des Mietverhältnisses am 15. 11. 1989 33,00 M. Betriebskosten waren nicht gesondert zu zahlen. Zutreffend hat der Beklagte vorgetragen, daß die auf die 1. GrundMV gestützte Mieterhöhungserklärung des Klägers ohne Datum, die zum 1. 10. 1991 wirksam werden sollte, unwirksam ist, da sie keine Erläuterung und nachvollziehbare Berechnung darüber enthält, wie sich der ab 1. 10. 1991 verlangte höchstzulässige monatliche Mietzins nach § 1 der VO zusammensetzt. Damit ist diese Mieterhöhung formell unwirksam, so daß der Beklagte auch ab 1. 10. 1991 den laut Mietvertrag vereinbarten Mietzins von monatlich 33,00 DM zu zahlen verpflichtet war.
Die auf die 2. GrundMV gestützte Mieterhöhungserklärung des Klägers v. 25. 11. 1992 zum 1. 1. 1993 ist zwar gemäß §§ 1 und 2 der 2. GrundMV bezüglich der allgemeinen Mieterhöhung und der Mieterhöhung nach der Beschaffenheit nachvollziehbar erläutert und berechnet worden, kommt jedoch zu einer fehlerhaften Berechnung der erhöhten Grundmiete ab 1. 1. 1993 von insgesamt 226,25 DM, weil als Ausgangspunkt die nicht wirksam gewordene erhöhte Grundmiete nach der 1. GrundMV zugrunde gelegt wurde.
Als Ausgangspunkt für die Mieterhöhung per 1. 1. 1993 hätte von der Klägerin lediglich die Grundmiete von 33,00 DM monatlich, gekürzt um 10% Betriebskostenpauschale gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 2 BetrKostUV, mithin in Höhe von 29,70 DM monatlich zugrunde gelegt werden dürfen, so daß nach der zutreffend erfolgten Berechnung des Erhöhungsbetrages von 101,71 m2 Wohnfläche x 0,90 DM = 91,54 DM Grundmietenerhöhung gemäß § 1 der 2. GrundMV zuzüglich der bisherigen Grundmiete von monatlich 29,70 DM als neuer, monatlich zu zahlender Mietzins ein Betrag von 121,24 DM hätte festgelegt werden müssen. Dieser Mietzins ist der gesetzlich zulässige Mietzins und darf gemäß § 5 der 2. GrundMV nicht überschritten werden.
Nach den Darlegungen des Klägers hat der Beklagte im Jahre 1993 mit vier Zahlungen am 18. 3. 1993 = 587,21 DM, am 24. 6. 1993 = 452,50 DM, am 25. 8. 1993 = 226,25 DM, am 28. 9. 1993 = 452,50 DM, insgesamt 1718,46 DM Miete an den Kläger gezahlt. Nach der gesetzlichen Regelung hätte der Beklagte zu zahlen gehabt im Januar 1993 = 33,00 DM, weil die Mieterhöhungserklärung des Klägers erst im Dezember 1992 dem Beklagten unstreitig zugegangen ist, so daß die erhöhte Miete nach der 2. GrundMV erst ab Februar 1993 zu zahlen war. Für die Monate Februar 1993 bis Dezember 1993 ergibt sich ein Betrag von 11 x 121,24 DM = 1333,64 DM, mithin insgesamt für 1993 ein Betrag von 1366,64 DM, so daß eine Überzahlung von 351,82 DM festzustellen ist.
Laut Aufstellung des Klägers in der Räumungsklage vom 10. 11. 1994 hat der Beklagte bis Oktober 1994 durch Zahlungen am 31. 1. 1994 = 226,25 DM, am 18. 4. 1994 = 550,00 DM, am 24. 6. 1994 = 850,01 DM, am 1. 8. 1994 = 200,00 DM, am 5. 9. 1994 = 226,25 DM, am 26. 9. 1994 = 226,25 DM, insgesamt also 2278,76 DM Miete an den Kläger gezahlt. Zu zahlen hätte der Beklagte jedoch nur 10 x 121,24 DM= 1212,40 DM, so daß bis zu diesem Zeitraum eine Überzahlung von 1066,36 DM erfolgte. Damit ist die auf Zahlungsverzug des Beklagten gestützte fristlose Kündigung nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht gerechtfertigt.
Fundstellen