LG Hamburg Beschluss vom 15.12.1995 - 311 S 145/95

Tenor

Der Rechtsstreit wird dem Hanseatischen Oberlandesgericht in Hamburg zur Entscheidung über folgende Rechtsfrage vorgelegt:

Ist mit dem „Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird,” in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG der zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung geschuldete („aktuelle”) Mietzins gemeint, oder aber der Mietzins, welcher drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Mieterhöhungserklärung zu zahlen war?

Tatbestand

I.

Die Klägerin ist Vermieterin einer vor 1919 errichteten, 140,13 qm großen Wohnung im 4. Obergeschoß Mitte des Hauses … in … die Beklagten sind Mieter dieser Wohnung.

Die Miete betrug am 1. Januar 1992 monatlich DM 1.000,– netto-kalt/qm (DM 7,14/qm). Die Beklagten bezahlten zuletzt und seit mehr als einem Jahr unverändert, nämlich ab dem 1. Juni 1993, eine monatliche Netto-Kaltmiete von DM 1.180,– (= DM 8,42/qm). Mit Schreiben vom 24. Oktober 1994 verlangte die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete auf DM 1.300,– (= DM 9,28 DM/qm) mit Wirkung ab 1. Januar 1995. Die Beklagten erteilten eine Teilzustimmung auf DM 1.200,– (= DM 8,56/qm). Die Parteien sind sich einig darüber, daß der geforderte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nicht übersteigt.

Die Klägerin ist der Auffassung, daß die Kappungsgrenze (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG) im vorliegenden Fall 30% betrage, weil es auf den Mietzins ankomme, der drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung galt.

Die Beklagten halten das Mieterhöhungsverlangen über den zugestimmten Betrag hinaus wegen Verstoßes gegen die nach ihrer Meinung anzuwendende 20%-ige Kappungsgrenze für unbegründet.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es ist davon ausgegangen, daß die Kappungsgrenze im vorliegenden Fall 20% betrage, und hat zur Begründung ausgeführt, daß es für die Frage, ob sich die Kappungsgrenze auf 20% oder auf 30% belaufe, darauf ankomme, ob der zuletzt gezahlte Mietzins DM 8,– netto-kalt pro qm übersteige, was hier der Fall ist.

Gegen diese Entscheidung des Amtsgerichts richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf DM 1.300,– netto-kalt mit Wirkung ab dem 1. Januar 1995 begehrt. Sie wiederholt ihr Vorbringen erster Instanz, insbesondere ihre Rechtsansicht, daß es für die Bestimmung der Kappungsgrenze (20% oder 30%) auf den Mietzins ankomme, der drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens gezahlt worden sei.

Entscheidungsgründe

II.

Die Kammer beabsichtigt, das amtsgerichtliche Urteil abzuändern und der Klage stattzugeben, sieht sich aber gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 ZPO daran gehindert, weil die Entscheidung von einer Rechtsfrage abhängt, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt, von grundsätzlicher Bedeutung und noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden ist. Falls mit der Formulierung „Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird” in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geschuldete Mietzins („aktueller Mietzins”) gemeint wäre, müßte die Klage aus den vom Amtsgericht genannten Gründen abgewiesen werden. Anderenfalls könnte der Kläger Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf die geforderten DM 1.300,– (DM 1.000,– = Mietzins am 1. Januar 1992 zzgl. 30%) verlangen. Bedenken gegen die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ergeben sich nicht, und es ist nicht in Zweifel gezogen worden, daß die verlangte Miete die ortsüblichen Miete jedenfalls nicht übersteigt.

Die Kammer ist aus den in ihrem Urteil vom 3. Februar 1995 – 311 S 196/94 (= WuM 1995, 211 = ZMR 1995, 353) aufgeführten Gründe der Auffassung, daß es für die Bestimmung der anwendbaren Kappungsgrenze (20 oder 30%) auf den Mietzins drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens ankommt (also auf den Mietzins, der die Basis für die Berechnung der zulässigen Miete ist). Die Kammer hat in dieser Entscheidung ausgeführt:

„Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Ansicht ist der Wortsinn der in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG gewählten Formulierung ‚der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird’ nicht eindeutig in dem Sinne, daß damit immer der zuletzt geltende Mietzins gemeint ist. Vielmehr ist insbesondere unter Berücksichtigung der Gesetzessystematik und der Gesetzesmaterialien nach Ansicht der Kammer (auch) im Rahmen des § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG auf den Mietzins Bezug zu nehmen, der drei Jahre vor dem Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung galt.

1. Dies folgt bereits aus der Art und Weise der Verwendung des Begriffs ‚Mietzins’ innerhalb der Vorschrift des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG. Der Mietzins-Begriff wird nämlich in Satz 2 im gleichen Sinne wie in Satz 3 Halbsatz 1 und wie in Satz 1 der genannten Vorschrift verwendet.

Hinsichtlich des Satzes 3 Halbsatz 1 (‚Ist der Mietzins geringer, so verbleibt es bei 30 vom Hundert; …’) folgt dies daraus, daß sich die darin enthaltene Formulierung ‚Ist der Mietzins geringer …’ auf die in Satz 2 enthaltene Höhe ‚mehr als 8,00 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche’ ...