LG Hamburg Urteil vom 03.02.1995 - 311 S 196/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Maßgeblicher Mietzins für die Berechnung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhung

Orientierungssatz

Der Wortsinn der in MHG § 2 Abs 1 Nr 3 Buchst b (juris: MietHöReglG) gewählten Formulierung "der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" ist nicht eindeutig in dem Sinne, daß damit der zuletzt geltende Mietzins gemeint ist. Vielmehr ist (auch) im Rahmen des MHG § 2 Abs 1 Nr 3 Buchst b auf den Mietzins Bezug zu nehmen, der drei Jahre vor dem Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung galt.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

I. Die Berufung ist zulässig. Die in § 511a Abs. 1 S. 1 ZPO genannte Berufungssumme von über DM 1 500,- ist entgegen der Auffassung des Beklagten erreicht. Ausgehend von der streitigen Differenz von DM 126,34 pro Monat ergibt sich als Wert des Beschwerdegegenstandes unter Zugrundelegung des nach ständiger Rechtsprechung der Kammer anzusetzenden 36fachen dieser Differenz ein Wert von DM 4 548,24.

II. Die Berufung hat auch in der Sache vollen Umfangs Erfolg.

Die Klägerin hat gemäß § 2 MHG einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Nettokaltmietzinses für die streitgegenständliche Wohnung auf DM 1 720,93 mit Wirkung ab 1.3.1994 gegen den Beklagten.

Anders als das AG Hamburg ist die Kammer der Auffassung, daß hier kein Fall des § 2 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 MHG vorliegt, sondern der (Regelfall) Fall des § 2 Abs. 1 Nr. 3 S. 1 MHG, mit der Folge, daß die sogenannte Kappungsgrenze nicht bei 20%, sondern bei 30% liegt.

Entgegen der vom AG vertretenen Ansicht ist der Wortsinn der in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG gewählten Formulierung "der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" nicht eindeutig in dem Sinne, daß damit immer der zuletzt geltende Mietzins gemeint ist. Vielmehr ist insbesondere unter Berücksichtigung der Gesetzessystematik und der Gesetzesmaterialien nach Ansicht der Kammer (auch) im Rahmen des § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG auf den Mietzins Bezug zu nehmen, der drei Jahre vor dem Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung galt.

1. Dies folgt bereits aus der Art und Weise der Verwendung des Begriffs "Mietzins" innerhalb der Vorschrift des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG. Der Mietzins-Begriff wird nämlich in Satz 2 im gleichen Sinne wie in Satz 3 Halbsatz 1 und wie in Satz 1 der genannten Vorschrift verwendet.

Hinsichtlich des Satzes 3 Halbsatz 1 ("Ist der Mietzins geringer, so verbleibt es bei 30 vom Hundert; ...") folgt dies daraus, daß sich die darin enthaltene Formulierung "Ist der Mietzins geringer ..." auf die in Satz 2 enthaltene Höhe "mehr als 8,00 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche" bezieht.

In Satz 3 Halbsatz 1 des § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG wiederum wird das Wort "Mietzins" im selben Sinne verwendet wie in Satz 1 zu Beginn des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG, was sich wiederum aus dem Umstand ergibt, daß Satz 1 eine 30%-Kappungsgrenze statuiert und Satz 3 Halbsatz 1 insofern auf Satz 1 Bezug nimmt, als es darin heißt "so verbleibt es bei 30 vom Hundert".

Legt man dies zugrunde, so ergibt sich bereits aus der Gesetzessystematik, daß der Begriff des Mietzinses in dem hier relevanten Satz 2 des § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG nur in dem oben aufgeführten Sinne zu verstehen sein kann.

Sieht man zudem die fragliche - nach Auffassung der Kammer nicht gerade glückliche - Formulierung "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG im Zusammenhang mit dem gesamten Absatz 1 des § 2 MHG, so deutet aus gesetzessystematischer Sicht auch alles darauf hin, daß der Gesetzgeber damit (lediglich) eine Abgrenzung zu dem in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG enthaltenen Begriff des "verlangten Mietzinses" vornehmen wollte (ohne sich dabei über die mit der gewählten Formulierung verbundenen Auslegungsprobleme bewußt gewesen zu sein).

2. Für die von der Kammer vorgenommene Auslegung sprechen aber auch die Gesetzgebungsmaterialien, namentlich der "Entwurf eines Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften" (BT-Drs. 12/3254). Danach sollte eine Senkung der 30%-Kappungsgrenze auf 20% für die Fälle vorgesehen werden, in denen die Ausgangsmiete bereits eine bestimmte Höhe, nämlich DM 8,- je Quadratmeter Wohnfläche, erreicht hat (BT-Drs. 12/3254, S. 8, 13).

Mit dem Begriff "Ausgangsmiete" meint der Gesetzgeber die Miete, die vor drei Jahren (zurückgerechnet vom Wirksamkeitszeitpunkt der angestrebten Erhöhung) mietvertraglich geschuldet war, und nicht etwa diejenige, die aktuell geschuldet wird. Dies folgt aus dem Umstand, daß in dem Entwurf ausdrücklich von der "Erhöhung der Ausgangsmiete" die Rede ist und die "Ausgangsmiete" ausschließlich in Bezug gesetzt wird zu der drei Jahre zuvor vereinbarten Miete. Wörtlich heißt es in der Begründung des Gesetzesentwurfs:

"Unterhalb der Grenze von 8,00 DM soll es für Wohnraum, auch wenn er vor dem 1. Januar 1981 fertiggestellt worden ist, bei einer Kappungsgrenze von 30% innerhalb von drei Jahren verbleiben. Dies wird in dem neu in § 2 Abs. 1 Nr. 3 eingefügten Satz 3, erster Halbsatz klargestellt. Als Folge davon könnte jedoch die Erhöh...