LG Hamburg Beschluss vom 16.02.1994 - 307 S 396/93 (veröffentlicht am 18.02.1994)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Kündigung eines mitvermieteten Kellers durch alle Wohnungseigentümer

Tenor

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger nach einem Wert von DM 11.983,68.

Gründe

I.

Die Kläger begehren von den Beklagten die Herausgabe einer Wohnung nach einer am 30.3.1992 ausgesprochenen Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten hatten die in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung durch Mietvertrag vom 1.5.1963 gemietet und in den folgenden Jahren auch einen als Drahtgitterverschlag gebildeten Raum im Kellergeschoß genutzt. 1983 wurde das Haus in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt; an den eigentlichen Wohnungen wurde Sondereigentum begründet die übrigen Flächen, darunter auch das Kellergeschoß, wurden gemeinschaftliches Eigentum. Die Kläger erwarben das Sondereigentum an der hier streitigen Wohnung am 31.1.1984. Laut Kaufvertrag war „das dingliche Sondernutzungsrecht an einem Abstellraum im Kellergeschoß des Hauses” mitverkauft. Das Amtsgericht hat durch Urteil vom 6.10.1993 die auf Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Die Parteien haben sich durch Vergleich vom 19.1.1994 über die Räumung der Wohnung geeinigt und die Kammer um eine Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO gebeten.

II.

Es entspricht billigem Ermessen, die Kosten den Klägern aufzuerlegen: denn die Kläger waren bei streitiger Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen. Das Amtsgericht hat die Klage aus zutreffenden Gründen abgewiesen.

Die Kündigung der Kläger vom 30.3.1992 war unwirksam, da sie nicht von allen Vermietern ausgesprochen worden war. Denn ein Mietverhältnis mit mehreren Personen als Vermieter kann nur durch eine Kündigung beendet werden, die von allen Vermietern gemeinsam erklärt wird. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß die Kläger nicht alleinige Vermieter des Mietobjekts waren: Vermieter waren neben den Klägern die in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusammengefaßten weiteren Wohnungseigentümer der betreffenden Eigentumswohnanlage. Der Eintritt aller Wohnungseigentümer in den Mietvertrag beruht auf §§ 580, 571 BGB und folgt aus dem Umstand, daß Mietobjekt nicht allein die in § 1 des Mietvertrages beschriebene Wohnung war, sondern auch der durch die Drahtvergitterung geschaffene Kellerraum. Denn diesen haben die Beklagten unstreitig über mehrere Jahre hindurch genutzt, ohne daß die Schaffung dieses Verschlages und seine ausschließliche Nutzung durch den Vermieter, dem diese Einrichtung nicht entgangen sein kann, jemals beanstandet worden wäre: dieses Vermieterverhalten kann nur als konkludente Zustimmung zu einer entsprechenden Ergänzung des Mietvertrages um einen Kellerraum verstanden werden. Durch die Umwandlung des Eigentums an dem Grundstück mit der Wohnung der Beklagten in eine Eigentumswohnanlage hat sich das ursprünglich ungeteilte Eigentum zunächst an den einzelnen Raumeigentumsrechten fortgesetzt. Durch die Veräußerung des Sondereigentums an der Wohnung und der Miteigentumsanteile jedenfalls an der von den Beklagten als Keller genutzten Fläche sind dann die jeweiligen Erwerber – außer den Klägern also noch weitere Wohnungseigentümer – in den Mietvertrag eingetreten (vgl. BayObLG, RE v. 24.11.1981, NJW 1982, S. 451 f, zur Teilung eines mehreren Miteigentümern gehörenden Mietgrundstücks in Wohnungseigentum: Sternel. Mietrecht. 3. Aufl. 1988, Rdnr. I 49). Dabei hat sich das Mietverhältnis nicht in mehrere Mietverhältnisse über die jeweils in das Eigentum unterschiedlicher Erwerber übergehenden Räume aufgespalten, da § 571 BGB als Rechtsfolge nur einen einheitlichen übergang des gesamten Mietverhältnisses auf den oder die Erwerber anordnet (vgl. BGH, U. v. 24.1.1973, NJW 1973, S. 455 f.). Ein einheitliches Mietverhältnis mit nunmehr mehreren Personen auf der Vermieterseits bleibt demzufolge auch dann bestehen, wenn das Eigentum an eigentlichen Wohnräumen einerseits und mitvermieteten Nebenräumen (Keller, Boden oder Garage) andererseits auf jeweils unterschiedliche Personen oder Personenmehrheiten übertragen wird (BayObLG, neg. RE v. 12.12.1990, NJW-RR 1991, S. 651 f.). Da somit die übrigen Wohnungseigentümer jedenfalls aufgrund ihrer Miteigentumsanteile am Kellergeschoß nach § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind, ist die von ihnen nicht mitgetragene Kündigung der Kläger unwirksam.

Die Kläger können sich auch nicht darauf berufen. Jedenfalls wirtschaftlich Alleineigentümer des betreffenden Kellerraumes geworden zu sein: denn abgesehen davon, daß sich eine eindeutige Zuordnung gerade des von den Beklagten genutzten Kellerraums an die Kläger aus dem Kaufvertrag nicht ergibt, ist eine derartige Betrachtungsweise der klaren und um ihrer Klarheit willen notwendig formalistischen Konzeption des § 571 BGB fremd. Zu folgen ist auch den weiteren Erwägungen des Amtsgerichts, daß durch die Notwendigkeit einer Kündigung durch grundsätzlich alle Wohnungseigentümer, die Sondereigentum oder Miteigentumsanteile an Räumlichkeiten des Mieters erworben ...