Umwandlung: Mitvermieteter Keller (Sondernutzungsrecht des Vermieters) nur unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer kündbar

Normenkette

§ 571 BGB, § 580 BGB

Kommentar

Auch wenn zur Mietwohnung ein Kellerraum gehört, an dem nach Begründung von Wohnungseigentum in der Wohnanlage (Umwandlung) ein Sondereigentümer der vermieteten Wohnung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird, bedarf es zur Kündigung des Vermieters der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer als Miteigentümer der gemeinschaftlichen Kellerfläche.

Im vorliegenden Fall wurde die Kündigung allein des vermietenden Wohnungseigentümers als unwirksam angesehen. Ein bestehendes (oder entstandenes) Mietverhältnis mit mehreren Personen auf Vermieterseite kann nur durch eine Kündigung beendet werden, die von allen Vermietern gemeinsam erklärt wird. Im vorliegenden Fall traten nach Umwandlung der Anlage in Wohnungseigentum alle Eigentümer in das bestehende Nutzungsverhältnis ein ( § 580 BGB, §°571 BGB). § 571 BGB ordnet als Rechtsfolge nur einen einheitlichen Übergang eines gesamten Mietverhältnisses auf den oder die Erwerber an (vgl. auch BGH, NJW 73, 455). Dieses einheitliche Mietverhältnis mit nunmehr mehreren Personen auf Vermieterseite bleibt auch dann bestehen, wenn Eigentum an eigentlichen Wohnräumen einerseits und mitvermieteten Nebenräumen andererseits auf jeweils unterschiedliche Personen oder Personenmehrheiten übertragen wird (BayObLG, NJW-RR 91, 615). Damit sind im vorliegenden Fall Wohnungseigentümer jedenfalls aufgrund ihrer Miteigentumsanteile am Kellergeschoss nach § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetreten, sodass eine von ihnen nicht mitgetragene Kündigung allein des klagenden Wohnungsvermieters unwirksam ist. Auf das wirtschaftliche Alleineigentumsrecht des vermietenden Eigentümers ist nicht abzustellen und der formalistischen Konzeption des § 571 BGB auch fremd. Der Problematik einer Eigenbedarfskündigung kann auf der Ebene sinnvoller Vollmachtserteilungen begegnet werden.

Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Erwägungen auch hinsichtlich der durch Umwandlung entstandenen Gemeinschaftsflächen gelten, an denen Sondereigentum nicht begründet werden kann oder soll. Auch insoweit kommt ein Eintritt aller Eigentümer in den Mietvertrag nach § 571 BGB in Betracht, da dem Mieter die Mitbenutzung solcher gemeinschaftlichen Flächen aufgrund des Mietvertrages regelmäßig zusteht. Dies kann insbesondere bei Eigentumswohnanlagen mit sehr vielen und möglicherweise häufiger wechselnden Eigentümern zu einer unübersichtlichen Gestaltung des Vertragsverhältnisses auf der Vermieterseite führen. Es spricht indessen einiges dafür, insoweit den Anspruch mietvertragsgestaltender Erklärungen nur durch diejenigen Wohnungseigentümer ausreichen zu lassen, die Sondereigentum oder Miteigentumsanteile ansolchen Räumen erworben haben, die dem Mieter zur ausschl. Nutzung überlassen worden sind.

Link zur Entscheidung

( LG Hamburg, Beschluss vom 16.02.1994, 307 S 396/93= WM 10/94, 539)

Zu Gruppe 5: Die Vermietung von Eigentumswohnungen

Anmerkung:

Dieses Entscheidungsergebnis (sicher nicht das letzte Wort!) überzeugt mich nicht. M. E. müsste auch ein sondernutzungsberechtigter Vermieter (obgleich solche Räume und Flächen sachenrechtlich im Gemeinschaftseigentum und damit Miteigentum aller Eigentümer verbleiben) allein die rechtliche Möglichkeit zur Kündigung auch einer solchen zur Fremdnutzung überlassenen Fläche/Räumlichkeit besitzen; dies müsste mit dem besonderen Wesen des wohnungseigentumsrechtlichen Sondernutzungsrechts begründet werden (dem Sondereigentum angenähert; rechtliches und wirtschaftliches Alleinnutzrecht; rechtlich stets mit Sondereigentum verbunden). Eine hier ausgesprochene Mitwirkungspflicht aller restlichen Eigentümer (eigener Kündigung) dürfte wohnungseigentumsrechtlich auf erhebliche praktische Schwierigkeiten stoßen (Versammlungsbeschluss mehrheitlich oder allstimmig? Erzwingungsprobleme einer Mitwirkung, Zeitverzögerung usw.), ungeachtet angedeuteter Vollmachtslösungen. Auch die mietrechtliche Frage des Eigenbedarfs lässt sich m. E. nicht aufspalten.

Vgl. auch KG Berlin, vom 01.10.1998, 8 RE-Miet 7241/97= ZMR 4/1999, 246- Vorlage zum BGH -; der BGH hat 1999 ( BGH, Entscheidung vom 28.04.1999, VIII ARZ 1/98= NZM 12/99, 553) auch im Sinne dieser Anmerkung, also entgegen der Auffassung des LG Hamburg, entschieden.