LG Hamburg Urteil vom 01.07.2004 - 320 S 5/04

Leitsatz (amtlich)

Wohnungsvermittlung: Kein Provisionsanspruch des Verwalters des Sondereigentums, dessen Verwaltervertrag vor der Vermittlung beendet, dannaber mit Wirkung ab Weitervermietung erneut geschlossen wurde.

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 10.12.2003 (Az. 20a C 182/03) wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

II. Die Berufung ist unbegründet. Zutreffend hat das Amtsgericht der auf §§ 5 Abs. 1 WoVermittG, 812 BGB beruhenden Klage stattgegeben. Die Zahlung an den Beklagten ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Denn dieser ist als Verwalter im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 WoVermittG anzusehen.

Zwar war die IVB GmbH, die von dem Beklagten (Wohnungsvermittler) geführt wurde (unstreitiger Teil des von keiner Seite angegriffenen Tatbestands des amtsgerichtichen Urteils), im konkreten Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags der Kläger formell nicht mehr bzw. noch nicht wieder Verwalter des Sondereigentums der Wohnungseigentümer. Zutreffend hat das Amtsgericht aber aus dem Ablauf des Geschehens den Schluss auf ein Umgehungsgeschäft gezogen.

1. Allein die wenige Monate währende Pause in der Verwaltertätigkeit der IVB GmbH führt nicht zur Unanwendbarkeit der o.g. Vorschrift. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass der vom Beklagten vermittelte Abschluss des Mietvertrags (April 2002) in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem (erneuten) Abschluss des Verwaltervertrags mit der von Beklagten geführten IVB GmbH (27.6.2002) lag; zum anderen daraus, dass sowohl der neue Mietvertrag als auch die Wiederaufnahme der Verwaltertätigkeit der IVB GmbH zeitgleich am 1.7.2002 starten sollte; schließlich auch daraus, dass eben die IVB GmbH bereits vorher seit 1999 und noch bis Februar 2002 Verwalterin des Sondereigentums war (vgl. Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 16.6.2003).

2. Sinn und Zweck des in § 2 Abs. 2 WoVermittG geregelten Ausschlusses einer Maklerprovision ist es, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden. § 2 II WoVermittG soll verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, dass Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer, Vermieter oder Verwalter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossen werden (BGH NJW 2004, 286). Bei dieser Sachlage ist es unerheblich, ob die Verwaltungstätigkeit des Vermittlers im Zeitpunkt der Vermittlung noch andauert oder (gerade) verübergehend ausgesetzt ist. In beiden Fällen kommt es nicht zu einer “echten Vermittlungstätigkeit” im obigen Sinne. Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden und der Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und -verwaltung wird nur dann zuverlässig erreicht, wenn auch eine (kurzfristige) Aufhebung des Verwaltervertrags grundsätzlich genauso provisionsschädlich ist wie eine kontinuierlich weiterfortgeführte Verwaltung durch den Wohnungsvermittler. Sonst kann möglichen Versuchen, den Provisionsausschluss nach § 2 II 1 Nr. 2 Alt.2 WoVermittG zu umgehen, nicht wirksam gesteuert werden.

3. Die hier gewählte Vorgehensweise – zunächst Beendigung des Verwaltervertrags, dann Vermittlungsauftrag zur Vermietung nach Scheitern des Verkaufs, sodann Wiederaufnahme der Verwaltertätigkeit durch den alten Verwalter (hier: IVB) – kann zudem aus Sicht des Beklagten, der der unstreitig erfolgten einvernehmlichen Vertragsauflösung zwingend zustimmend musste, nur den Sinn gehabt haben, zum Zeitpunkt einer (angesichts der schwierigen Verkaufslage von ETW) nicht unwahrscheinlichen Vermittlung zur Weitervermietung nicht als Verwalter anzusehen zu sein und damit die o.g. Vorschrift zu umgehen. Immerhin verlor der Beklagte den Anspruch auf das Verwalterhonorar für jenen Zeitraum, für den die Wohnungseigentümer im Falle einer ordentlichen Kündigung dieses Honorar noch hätten zahlen müssen.

Selbst wenn es – wovon angesichts der schriftlichen Angaben beider Zeugen durchaus auszugehen ist – zutreffen sollte, dass die Eigentümer der ETW tatsächlich zunächst die Absicht gehabt hatten, die ETW zu verkaufen, ändert sich hierdurch nichts. Denn zum einen bedarf es zur Annahme eines Umgehungsgeschäfts nicht zwingend einer Umgehungsabsicht (Palandt-Heinrichs § 134 R 28). Zum anderen kommt es auch nicht auf die subjektiven Motive der Eigentümer, sondern auf die des Beklagten an. Denn nur dieser war von der Anwendbarkeit der o.g. Vorschrift betroffen, nämlich durch den Ausschluss des Maklerlohns. Dass dessen Zustimmung zur einvernehmlichen Beendigung des Verwalter...