OLG Naumburg Urteil vom 19.10.2004 - 9 U 83/04

Verfahrensgang

LG Dessau (Urteil vom 24.05.2004; Aktenzeichen 6 O 1681/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 24.5.2004 verkündete Urteil des LG Dessau (6 O 1681/03) abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger ist Eigentümer mehrerer Wohnungen in der Wohnungseigentumsanlage M.-straße 14 in D. Die Beklagte war - bis zum 31.12.2003 - Verwalterin dieser Wohnungen. Zu ihrem Aufgabenbereich gehörte die Vermittlung der Wohnungen an Mieter und der Abschluss von Mietverträgen im Namen des Klägers. Ferner verwaltet die Beklagte das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnanlage.

Aufgrund von Vermittlung der Beklagten wurden die Wohnungen 2, 5, 6, 11, 12, 15 und 16 vermietet. Hierfür stellte die Beklagte dem Kläger Provisionen i.H.v. insgesamt 6.560,23 Euro in Rechnung, die der Kläger bezahlte.

Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung dieses Betrages. Er hat die Auffassung vertreten, die Zahlung sei ohne Rechtsgrund erfolgt. Die mit der Beklagten getroffene Provsionsabrede verstoße gegen ein gesetzliches Verbot i.S.d. § 134 BGB, da gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) dem Wohnungsvermittler ein Provisionsanspruch dann nicht zustehe, wenn er, wie vorliegend, zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung sei. Zudem sei die Beklagte dem Lager des Klägers zuzuordnen. Mit der Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG solle auch die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden. Die Beklagte hat behauptet, die Provisionen seien zwischen dem Kläger und dem Bauträger zur Zahlung an die Beklagte vereinbart worden (Bl. 8). Der Bauträger habe sie beauftragt, die Wohnungen zu vermieten; hierfür habe der Kläger eine Provision zahlen sollen (Bl. 21). Provisionspflichtig sei nur die Erstvermietung der Wohnungen gewesen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien in I. Instanz und der dort gestellten Anträge wird gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (Bl. 27).

Mit am 24.5.2004 verkündetem Urteil hat das LG der Klage stattgegeben. Dem Kläger stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu. Die Beklagte habe aufgrund ihrer Verwaltertätigkeiten eine solche Nähe zum Kläger als Wohnungseigentümer gehabt, dass ein Provisionsausschluss gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG gerechtfertigt sei. Aus Absprachen zwischen dem Kläger und dem Bauträger könne die Beklagte keinen Provisionsanspruch herleiten. Zum einen habe der Kläger derartige Absprachen bestritten, zum anderen habe die Beklagte die Provisionen auf eigene Rechnung erhalten. Auf die weiteren Gründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen (Bl. 28/29).

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung.

Die Beklagte trägt unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen vor: Bereits Ende 1998 sei der Bauträger an die Beklagte mit der Bitte herangetreten, für den Kläger eine kurzfristige Vermietung gegen Zahlung einer angemessenen Provision zu vermitteln. Im Januar 1999 habe der Kläger selbst die Beklagte mit der Vermietung beauftragt. Da der zwischen den Parteien am 15.12.1998/8.1.1999 geschlossene Verwaltervertrag (Bl. 79-81) diesen Tätigkeitsbereich nicht beinhaltet habe, hätten die Parteien eine Zusatzvergütung in Höhe von zwei Monatskaltmieten für die Vermittlung jedes Vertragsschlusses vereinbart. Hierbei handele es sich nicht um eine Vereinbarung nach § 652 BGB, sondern um eine Zusatzvereinbarung zum Verwaltervertrag. Eine Verwaltung des Sondereigentums sei frühestens mit dem Beginn der Mietverhältnisse möglich gewesen. Der Kläger als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnungen unterfalle nicht dem Schutz des WoVermittG. Dieses Gesetz diene lediglich dem Schutz des Mieters vor einer "unechten" Vermittlungstätigkeit. Die Beklagte habe ggü. den Mietern durch den Hinweis "... vertr. d. ..." zu erkennen gegeben, für den Kläger als Vermieter tätig zu sein. Im Übrigen sei die Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruchs angesichts der Tatsache treuwidrig, dass sich der Kläger die wirtschaftlichen Vorteile aus den Mieteinnahmen verschafft habe (Bl. 71-81).

Die Beklagte beantragt, das am 24.5.2004 verkündete Urteil des LG Dessau (6 O 1681/03) abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen (Bl. 90-110).

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Es kann dahinstehen, ob das in der Berufungsbegründung erstmals erfolgte Vorbringen der Beklagten, sie sei vom Kläger erst im Januar 1999, als ein Verwaltervertrag betreffend das Sondereigentum noch nicht bestanden habe, mit der Vermittlung der Mietverträge beauftragt worden, gem. § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen ist oder nicht. Bereits nach dem eigenen...