Entscheidungsstichwort (Thema)
Umbau einer Altbauwohnung. Beweislast für die Ursache von Feuchtigkeitsschäden
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Der Vermieter muß beweisen, daß der Mieter die nicht bauwerksbedingten Feuchtigkeitsschäden schuldhaft verursacht hat. Schuldhaftes Wohnverhalten setzt ein zumutbares schadenvermeidendes Verhalten voraus. von des Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)
2. Haben sich durch den Umbau einer Altbauwohnung die raumklimatischen Verhältnisse der Mietwohnung maßgeblich verändert, indem der Taupunkt von den Fenstern weg an andere, schlechter isolierte Stellen verlagert wird, so erscheint es nicht gerechtfertigt, daß der Mieter das sich hieraus ergebende Risiko allein trägt. Er braucht seine Wohngewohnheiten, insbesondere sein Heiz- und Lüftungsverhalten nicht über ein zumutbares Maß hinaus auf derartige bauphysikalische Gegebenheiten einzustellen. Ist ein solches unzumutbares Verhalten erforderlich, um sonst auftretende Feuchtigkeitserscheinungen zu verhindern, so ist davon auszugehen, daß die Mietsache nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist (vergleiche OLG Celle, 1984-07-19, 2 UH 1/84, WuM 1985, 9).
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Selbst wenn die festgestellte Feuchtigkeit nicht auf Baumängel zurückzuführen ist, ist sie nicht durch die Beklagte zu vertreten. Die Kläger haben nämlich jedenfalls nicht bewiesen, daß die Beklagte die aufgetretene Feuchtigkeit durch nicht ordnungsmäßige Beheizung und Belüftung (schuldhaft) verursacht hat. Zwar mag es zutreffen, daß Feuchtigkeitsschäden dann wahrscheinlich nicht auftreten, wenn die Räume mit einer Temperatur von 22 Grad beheizt und 5- bis 6mal täglich belüftet werden, wie die Kläger behaupten. Dann hat die Mietsache aber jedenfalls einen Mangel, denn ein solches etwa erforderliches Heizungsverhalten und Lüftungsverhalten ist nicht zumutbar. Das gilt entsprechend, wenn Feuchtigkeitserscheinungen nur dadurch wahrscheinlich zu vermeiden sind, daß die Möbel von den Außenwänden abgerückt werden.
Was das erforderliche und zumutbare Wohnverhalten angeht, sind folgende besondere Umstände zu berücksichtigen: Es handelt sich um einen Altbau aus dem Anfang dieses Jahrhunderts, der 1983 mit Fenstern mit Isolierglas und Kunststoffrahmen ausgestattet ist. Diese Maßnahme führt erfahrungsgemäß dazu, daß die raumklimatischen Verhältnisse sich häufig maßgeblich verändern, indem der Taupunkt von den Fenstern weg an andere, schlechter isolierte Stellen verlagert wird. Es erscheint nicht gerechtfertigt, daß der Mieter das sich hieraus ergebende Risiko allein trägt. Er braucht seine Wohngewohnheiten, insbesondere sein Heizverhalten und Lüftungsverhalten nicht über ein zumutbares Maß hinaus auf derartige bauphysikalische Gegebenheiten einzustellen. Ist ein solches unzumutbares Verhalten erforderlich, um sonst auftretende Feuchtigkeitserscheinungen zu verhindern, so ist davon auszugehen, daß die Mietsache nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist (vgl. den negativen RE des OLG Celle v.19.7.1984, WM 1985, 9ff.).
Das zumutbare Maß wird durch das durch die Kläger für erforderlich gehaltene Wohnverhalten auf jeden Fall überschritten. Eine ständige Temperatur von 22 Grad liegt nicht unerheblich über der üblichen Temperatur von maximal 20 Grad für Wohnräume und von maximal 18 Grad für Schlafräume. Eine Temperatur von 22 Grad führt nicht nur dazu, daß der betreffende Raum überheizt ist, sondern hat auch die Folge, daß ein erhöhter Energieverbrauch eintritt. Ein 5- bis 6maliges Lüften pro Tag ist insbesondere für einen berufstätigen Mieter nicht ohne weiteres zu bewerkstelligen, abgesehen von den auch dadurch entstehenden zusätzlichen Heizkosten. Schließlich ist ein Raum auch nicht mehr vertragsgemäß nutzbar, wenn die Möbel von der Außenwand abgerückt werden, weil sich dadurch die zur Verfügung stehende Fläche unnötig verringert.
Die festgestellten Feuchtigkeitsschäden rechtfertigen auch eine Minderung der Miete in Höhe von 20%, denn es handelt sich hier um sich nicht nur auf den Geltungswert, sondern auch auf den Funktionswert aller Räume auswirkende erhebliche Beeinträchtigungen. Diese Minderung ist allerdings nicht von der Bruttowarmmiete sondern vielmehr von der Bruttokaltmiete zu berechnen. Das ist ständige Rechtsprechung aller Mietekammern des LG Hamburg (vgl. u.a. Urteil der Kammer - 16 S 49/81 - v. 22.9.1981; AG Hamburg ZMR 1983, 277).
Fundstellen