Entscheidungsstichwort (Thema)
Nichtzustandekommen des Mietvertrages mit dem zumutbaren Nachmieter infolge Mieterhöhung
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Bei berufsbedingtem Wohnungswechsel kann sich der Mieter durch Stellung eines Nachmieters aus dem langfristig kündbaren Mietverhältnis vorzeitig lösen.
2. Verlangt der Vermieter vom Nachmietinteressenten überraschend eine erhebliche Mieterhöhung (hier: 40 v.H.), so daß dieser von einer Anmietung Abstand nimmt, wird der Mieter gleichwohl zum vorgesehenen Zeitpunkt des Mieterwechsels frei.
2. Zitierung: Vergleiche LG Hannover, 1975-06-18, 16 S 73/75, WuM 1975, 242.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Kläger waren Vermieter, der Beklagte war Mieter einer Wohnung in Hamburg seit dem 1.5.1979. Nachdem der Beklagte erfahren hatte, daß er von seinem Arbeitgeber nach München versetzt wurde mit Wirkung zum 1.9.1985, kündigte der Beklagte gegenüber den Klägern das Mietverhältnis mit Schreiben v. 29.7.1985 zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Zugleich erklärte er, daß er an einer vorzeitigen Vertragsauflösung interessiert sei und in den nächsten Tagen einen Nachfolgemieter vorschlagen werde. Mit Schreiben v. 8.8.1985 haben die Kläger die Kündigung unter Beachtung der sechsmonatigen Kündigungsfrist zum 31.1.1986 bestätigt.
Der Beklagte hat bis einschließlich Oktober 1985 den vereinbarten Mietzins gezahlt. Mit der Klage machen die Kläger den Mietzins für die Monate November 1985 bis Januar 1986 geltend in Höhe von monatlich 530,82 DM.
Der Beklagte behauptet, am 20.8.1985 habe sich die Zeugin B. bei der Hausverwaltung der Kläger gemeldet und erklärt, daß sie in das bestehende Mietverhältnis als Nachmieterin eintreten wolle. Dort habe man ihr erklärt, daß das nur möglich sei, wenn sie bereit sei, eine um 200,- DM höhere Miete zu zahlen.
Entscheidungsgründe
Das AG hat zu Recht einen Anspruch der Kläger auf Zahlung des Mietzinses für die Monate November 1985 bis Januar 1986 in Höhe von 1.592,46 DM gegen den Beklagten verneint, weil der Beklagte einen besonderen Anlaß zur vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages hatte und von ihm ein zumutbarer Ersatzmieter angeboten worden war.
Ein derartiger besonderer Anlaß ist nämlich gegeben, wenn ein Arbeitnehmer das Interesse an der von ihm gemieteten Wohnung infolge eines Arbeitsplatzwechsels verliert (vgl. OLG Karlsruhe RE v. 25.3.1981, WM 1981, 173, 176; BayObLG RE v. 12.3.1985, WM 1985, 140, 142; so auch Schmidt-Futterer/Blank, B 106). Dies ist zwar in den genannten RE auf die Fälle eines befristeten Mietvertrages bezogen worden; diese Grundsätze müssen aber auch dann gelten, wenn ein Mieter aufgrund seiner Wohndauer gem. § 565 Abs. 2 BGB eine lange Kündigungsfrist zu beachten hat (vgl. auch LG Mannheim WM 1987, 395). Die Steigerung der Kündigungsfrist mit der Wohndauer würde sonst in diesem Fall, anstatt den Mieter zu schützen - was die gesetzliche Regelung des § 565 Abs. 2 BGB bezweckt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, B 651) -, gegen ihn gerichtet werden.
Die Kammer ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, daß der Beklagte den Klägern eine zumutbare Nachmieterin angeboten hat, die bereit gewesen wäre, die Wohnung zum Zeitpunkt des Umzuges des Beklagten nach München anzumieten, das Mietverhältnis dann aber nicht einging, weil von seiten der Kläger eine Miete gefordert wurde, die um rund 200,- DM höher lag, als die vom Beklagten zuvor gezahlte und ihr genannte (wird ausgeführt).
Nach der Aussage der Zeugin B. haben es die Kläger durch die Forderung nach einer um ca. 200,- DM erhöhten Miete verhindert, daß die Zeugin B. die Wohnung des Beklagten anmietete. Zwar soll es dem Vermieter in einem wie hier gelagerten Fall freistehen, eine angemessene Preiserhöhung zu fordern (vgl. OLG Hamburg MDR 1987, 587 = ZMR 1987, 173 - Urt. v. 18.2.1987 (= WM 1987, 145); LG Trier DWW 1986, 246). Bei einer derartigen Steigerung um ca. 40%, die unstreitig dem Beklagten nicht bekannt war, mußte damit gerechnet werden, daß ein etwaiger Nachfolgeinteressent wieder von der Anmietung der Wohnung Abstand nehmen würde. Ein solches Verhalten muß aber genau so wie eine ausdrückliche Ablehnung eines Nachfolgemieters behandelt werden (so auch LG Hannover WM 1975 242, 243). Der Beklagte mußte deswegen so gestellt werden, als ob die Ersatzmieterin in das Mietverhältnis ab Oktober eingetreten wäre.
Fundstellen
Dokument-Index HI1734930 |
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