LG Hamburg Urteil vom 11.10.1988 - 16 S 89/88

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Neben der Mieterhöhung nach MietHöReglG § 2 kann der Vermieter nicht weiterhin den Wertverbesserungszuschlag fordern, der bereits Gegenstand eines Erhöhungsverlangens nach MietHöReglG § 3 gewesen ist.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerinnen zu einem Mietzins von 418,46 DM mtl./kalt (5,06 DM je qm), zusätzlich Wertverbesserungszuschlag gemäß § 3 Abs. 1 MHG von 62,49 DM mtl.

Unter dem 20.7.1987 forderten die Klägerinnen die Beklagte auf, einer Erhöhung des Mietzinses ab 1.10.1987 um 102,54 DM auf 521,- DM mtl./kalt zuzustimmen (6,31 DM je qm) zzgl. Wertverbesserungszuschlag von 62,49 DM mtl. und zzgl. anteiliger Betriebskostenvorauszahlungen. Die Beklagte erwiderte unter dem 25.9.1987, daß sie mit der Mieterhöhung "ohne Wertverbesserungszuschlag" einverstanden sei und bezahlte anschließend die entsprechenden Beträge.

Die Klägerinnen haben beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung von bisher monatlich 418,46 DM netto auf nunmehr 521,- DM netto ab 1.10.1987 zuzustimmen.

Entscheidungsgründe

Die Klage auf Erteilung der Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 521,- DM ab dem 1.10.1987 war von vornherein unzulässig, da die Beklagte bereits am 25.9.1987 - also vor Klagerhebung - dieser Mieterhöhung zugestimmt hatte und es den Klägerinnen damit am erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis für die Klage fehlt.

Mit Mieterhöhungsverlangen v. 20.7.1987 verlangten die Klägerinnen von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der "monatlichen Nettomiete" auf 521,- DM bei einem Quadratmeterpreis von 6,31 DM. Mit ihrer Klage begehrten sie ebenfalls die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 521,- DM, wozu das AG auch verurteilt hat. Die Beklagte hat aber einer Erhöhung der Miete auf genau diesen Betrag in der gesetzlichen Frist bereits zugestimmt und diese neue Miete - zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlungen und Heizkostenvorauszahlungen - unstreitig auch ab dem Erhöhungszeitpunkt gezahlt.

Die Klägerinnen haben zwar in ihrem Mieterhöhungsverlangen zusätzlich zu den Betriebskostenvorauszahlungen und Heizkostenvorauszahlungen auch noch den zu diesem Zeitpunkt von der Beklagten mit der Miete gezahlten Wertverbesserungszuschlag der Miete hinzugezählt und meinen, sie könnten deshalb von der Beklagten eine höhere Miete als 521,- DM verlangen. Sie haben dies jedoch mit ihrer Klage nicht geltend gemacht, sondern diesen Zuschlag wie die Nebenkostenvorauszahlungen außen vor gelassen und nur die Nettomiete verlangt, der die Beklagte dann auch zugestimmt hat. Der Einwand der Klägerinnen, damit sei automatisch der zusätzlich aufgeführte Wertverbesserungszuschlag erfaßt, geht fehl. Es handelt sich nämlich bei einem derartigen Modernisierungszuschlag nicht um einen zusätzlich zur Miete zu zahlenden Betrag, wie es die Nebenkostenvorauszahlungen darstellen, sondern um einen Bestandteil der Grundmiete. Dies ergibt sich daraus, daß sich dieser Zuschlag nach Anforderung nicht mehr verändert, über ihn nicht eine Abrechnung nach einem bestimmten Turnus erfolgt und er nach Amortisierung der Modernisierung auch nicht entfällt, sondern nach der Modernisierung und der entsprechenden Mieterhöhung ständig mit der Miete zu zahlen ist. Dementsprechend kann auch ein Vermieter, nachdem er eine Mieterhöhung nach § 3 MHG wegen wertverbessernder Maßnahmen vorgenommen hat, in der Zukunft die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG nur dann verlangen, wenn die Miete einschließlich der Erhöhung nach § 3 MHG hinter der ortsüblichen Miete für vergleichbaren modernisierten Wohnraum zurückbleibt (vgl. dazu LG Hamburg WM 1985, 339; LG Frankfurt WM 1987, 273; Sternel, 3. Aufl. 1988, III 557; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl. 1984, C 210). Die Klägerinnen hätten dementsprechend in ihrer Anforderung die Wertverbesserung bei der Festlegung der Höhe des Quadratmeterpreises berücksichtigen müssen, anstatt den Zuschlag wie eine Nebenkostenvorauszahlung hinzuzurechnen.

Fundstellen

Dokument-Index HI1732910