LG Hanau Urteil vom 28.03.2003 - 2 S 344/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhungsverlangen: Berechnung der Kappungsgrenze bei vereinbarter Teilinklusivmiete

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Kappungsgrenze der begehrten Mieterhöhung wird bei vereinbarter (Teil-)Inklusivmiete ausgehend von dieser, und nicht ausgehend von einer errechneten Nettomiete mit den gesetzlichen 20 vom Hundert berechnet.

Die Revision wird zugelassen.

Orientierungssatz

Zitierungen: Aufgabe LG Hanau, 7. August 1998, 2 S 199/98 und LG Hanau, 12. November 1999, 2 S 257/99.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht)

Die Berufung ist zulässig. Sie ist statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet. In der Sache indes hat die Berufung jedoch keine Aussicht auf Erfolg.

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die von ihm innegehaltene Wohnung in der D.-Straße in Hanau von bisher 800,- DM auf 960,- DM beginnend ab dem 1.3.2002 gemäß §558 Abs.1 BGB.

Nach §558 Abs.1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mit seinem Schreiben vom 5.12.2001 hat der Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1.3.2002 begehrt.

Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht nur zulässig bei einer Nettomiete, sondern auch wenn zwischen den Parteien - wie vorliegend - eine Teilinklusivmiete vereinbart wurde (BVerfG NJW-RR 1993, 1485 (=WM 1994, 137); OLG Hamm ZMR 1993,112 (=WM 1993, 29); LG Berlin MDR 1995, 93; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. A. Rdnr.313; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., §2 MHRG Rdnr.6).

Da der Mietspiegel für Hanau, Bruchköbel, Erlensee, Großkrotzenburg, Schöneck, Langenselbold und Rodenbach vom 2.4. 2001 als Vergleichswert von der Nettomiete ausgeht, ist die zwischen den Parteien vereinbarte Teilinklusivmiete, um einen Vergleich zwischen der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete zu ermöglichen, in eine Nettomiete und einen Teilbetriebskostenanteil aufzuspalten. Dies geschieht dadurch, dass der Vermieter den vereinbarten Mietzins durch Ausscheidung des (geschätzten) Nebenkostenanteils auf die (hypothetische) Grundmiete umrechnet, wobei von dem jetzigen Nebenkostenanteil für die Wohnung auszugehen ist (Emmerich/Sonnenschein, a.a.O. §2 MHRG Rdnr.7). Die so errechnete (hypothetische) Grundmiete ist dann mit der üblichen Vergleichsmiete der betreffenden Gemeinde zu vergleichen, um den Erhöhungsbetrag ermitteln zu können.

Vorliegend wurde bei der letzten Mieterhöhung 1998 unstreitig vereinbart, dass der Betriebskostenanteil der Teilinklusivmiete 383,33 DM beträgt. Die Nettomiete ist daher mit 416,67 DM anzusetzen. Eine vergleichbare Wohnung wie die vorliegende mit 68 qm würde laut Mietspiegel für Hanau 625,60 DM kosten. Hierbei geht der Mietspiegel vom 2.4.2001 von einem Quadratmeterpreis von 9,20 DM aus. Damit ist die Ausgangsmiete in Höhe von 416,67 DM niedriger als die Vergleichsmiete des Mietspiegels, so dass eine Mieterhöhung zulässig ist.

Bei der Erhöhung der Miete ist gem. §558 Abs.3 BGB darauf zu achten, dass die Miete nicht um mehr als 20% erhöht wird. Ausgangspunkt für die Kappungsgrenze von 20% ist die Teilinklusivmiete.

Die Kammer gibt damit ihre bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 7. August 1998, Az.: 2 S 199/98; Urteil vom 12. November 1999, Az.: 2 S 257/99) auf. Nach bisheriger Rechtsprechung war bei Berechnung der Kappungsgrenze von einem bereinigten Nettomietzins auszugehen. Hierbei hat die Kammer die Auffassung vertreten, dass die Möglichkeit einer unterschiedlichen Auslegung des Begriffs "Mietzins" i.S. des §2 MHG denjenigen Vermieter bevorzugen würde, der mit seinem Mieter eine Inklusiv- bzw. Teilinklusivmiete vereinbart habe. So würde sich wegen des unterschiedlichen Ausgangsbetrages zwangsläufig eine Bevorzugung zu Gunsten des Vertrages mit einer Inklusiv- bzw. Teilinklusivmiete ergeben (auch Blank, WM 1993, 503, 505). Für diese Bevorzugung gäbe es keine sachliche Rechtfertigung. Denn diese Vorgehensweise führe zu einer automatischen Erhöhung der Nebenkostenpauschale, unabhängig davon, ob diesbezüglich eine tatsächliche Mehrbelastung eingetreten sei. Diesem Argument ist zu entgegnen, dass der Mieter durch die Vereinbarung einer bestimmten konkreten Mietzinsstruktur beim Abschluss des Mietvertrags in Kauf genommen bzw. sich damit einverstanden erklärt hat, dass die im Mietvertrag verankerte Mietzinsstruktur mit ihren Auswirkungen für die gesamte Mietzeit zugrunde zu legen ist (OLG Hamm NJW 1985, 2034 (=WM 1984, 121); ZMR 1993, 112 (=WM 1993, 29); LG Hannover WM 1992, 136; AG Hagen WM 1990, 555, 556; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz Kommentar, 5. Aufl., §2 MHG Rdnr. 56a; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., §2 MHG Rdnr.208; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III. Rdnr.638). Darüber hinaus ist es bei einer vereinbarten Teili...