Verfahrensgang
AG Hamburg-Wandsbek (Entscheidung vom 22.04.2010; Aktenzeichen 715 C 440/09) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 22. April 2010 (Az.: 715 C 440/09) wird zurückgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Der Kläger (Vermieter) nimmt die Beklagten als Mieter einer Eigentumswohnung auf Zahlung eines Nachforderungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 in Anspruch.
I.
Die Kammer nimmt im Übrigen gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angegriffenen Urteil.
Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der auf die vermietete Eigentumswohnung entfallenden Grundsteuer in Höhe von 478,32 Euro stattgegeben, im Übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kosten für diese Position bereits in den Betriebskostenabrechnungen vom 13. März 2009 und vom 7. Juli 2009 formell und materiell ordnungsgemäß berechnet worden seien. Die Abrechnung habe insoweit § 10 Ziff. 1 des Mietvertrages entsprochen. Zwar sei der 1. Teil des § 10 Ziff. 1 Abs. 2 des Mietvertrages gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam; der 2. Teil dieser Vertragsbestimmung sei jedoch wirksam. Diese Regelung, nach welcher der Mieter die weiteren Betriebskosten, welche außerhalb der Verwalterabrechnung unmittelbar auf die Wohnung entfallen, zu tragen habe, sei weder unbestimmt, noch intransparent oder unangemessen benachteiligend. Auch lasse die Unwirksamkeit des 1. Teils der Regelung deren 2. Teil unberührt. Eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion liege nicht vor, da es sich insoweit um sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen handele.
Gegen das amtsgerichtliche Urteil haben die Beklagten form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese mit Schriftsätzen vom 2. Juni und 13. August 2010 begründet.
Sie beantragen,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Sie machen folgendes geltend: Da eine direkte Umlage der Grundsteuer auf die Mieter (§ 10 Ziff. 1 Abs. 2 des Mietvertrages) nicht wirksam vereinbart worden sei, komme insoweit gem. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB der "Wohnflächenschlüssel" zur Anwendung. Danach müssten die Gesamtkosten im Verhältnis der Nutzfläche des gesamten Gebäudes zur Nutzfläche der einzelnen Wohnung umgelegt werden. Die Vorlage des die konkrete Wohnung betreffenden (Einzel-) Grundsteuerbescheides reiche in diesem Zusammenhang nicht aus. Vielmehr habe es der Kläger versäumt, innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB die Gesamtkosten des Gebäudes auch für die Grundsteuer anzugeben. Lasse man die Vorlage des Einzelbescheides genügen, führe dies dazu, dass quasi "durch die Hintertür" die unwirksame Regelung des § 10 Ziff. 1 Abs. 2 des Mietvertrages wieder auflebe. Zudem hätte die Abrechnung der Grundsteuer auch nach dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulten Mieters entsprechend den übrigen Betriebskostenpositionen und damit nach dem Verhältnis der Nutzfläche zu erfolgen gehabt. Schließlich stelle die Angabe der Gesamtkosten eine vom Bundesgerichtshof geforderte Mindestvoraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung dar. Gleiches gelte für die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels, welche ebenfalls erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt sei. Im Übrigen sei die Angabe der Gesamtkosten und des Umlageschlüssels für den Kläger auch nicht unzumutbar; in diesem Zusammenhang müsse man bedenken, dass der Kläger eine unwirksame Klausel verwendet habe und es deshalb an ihm sei, Anstrengungen auf sich zu nehmen.
Der Kläger verteidigt demgegenüber das Urteil des Amtsgerichts und beantragt
die Zurückweisung der Berufung.
Er macht folgendes geltend: Ausschlussfristen gem. § 556 Abs. 3 BGB seien nicht einschlägig, da die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels nicht zu einer formellen Fehlerhaftigkeit der Abrechnung führe. Die Grundsteuer sei mit Schriftsatz vom 23. Februar 2010 hilfsweise konkret auf Qm-Basis berechnet worden; Verspätung habe insoweit nicht vorgelegen. Im Übrigen hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers in der Berufungsverhandlung noch ausgeführt, dass die Vorlage des die konkrete Wohnung betreffenden Grundsteuerbescheides als ausreichend angesehen werden müsse, da der einzelne Wohnungseigentümer weder über die zu anderen Wohnungen ergangenen Grundsteuerbescheide verfüge, noch Kenntnis von dem auf das gesamte Gebäude entfallenden Grundsteuerbetrag habe. Die Erlangung dieser Informationen sei mit unzumutbaren praktischen Problemen verbunden. Es könne nicht sein, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung im Zuge der Erstellung der Abrechnung gezwungen sei, die Eigentümer der anderen Wohnungen des Gebäudes zunächst auf Herausgabe der Grundsteuerbescheide bzw. entsprechende Auskunft in Anspruch zu ...