LG Hamburg Urteil vom 12.04.1994 - 316 S 249/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung wegen Kapitalkostensteigerung bei einer mit einer Gesamtgrundschuld belasteten Wohnanlage

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die anteilige Kapitalkostenerhöhung, die durch Mieterhöhungserklärung vom Vermieter geltend gemacht wird, bemißt sich nach den Miteigentumsanteilen, die mit dem Sondereigentum an der vermieteten Eigentumswohnung verbunden sind - und nicht nach der anteiligen Fläche der Wohnung, wenn das Darlehen, dessen Zinssatz sich erhöht hat, durch eine Gesamtgrundschuld für alle Eigentumswohnungen in der Wohnanlage gesichert ist.

Tatbestand

Der Beklagte ist gemäß schriftlichem Mietvertrag v. 22.10.1990 Mieter der 51,35 qm großen Wohnung des Klägers im Hause.

Mit Schreiben v. 11.3.1992 forderte der Kläger von dem Beklagten mit Wirkung ab 1.3.1992 einen um monatlich DM 150,- erhöhten Mietzins wegen gestiegener Kapitalkosten.

Der Kläger trägt u.a. vor, der Kaufpreis für das Haus sei zunächst durch die X.-Bank finanziert worden. Ab 1.1.1988 sei die Finanzierung durch die Kreissparkasse durchgeführt worden. Insoweit seien bis zum 28.2.1989 Zinsen in Höhe von 5% angefallen. Ab 1.3.1989 sei das Darlehen mit 6,6%, ab 1.3.1991 mit 9,35% und ab 15.8.1992 mit 10,1% zu verzinsen gewesen.

Der Kläger hat das in Wohnungseigentum aufgeteilte Grundstück erworben, wobei er zunächst Eigentümer sämtlicher Eigentumsanteile geworden ist. Zugunsten der Kreissparkasse ist eine Gesamtgrundschuld für die Eigentumswohnungen eingetragen worden. Inzwischen hat der Kläger einige der Eigentumswohnungen verkauft.

Entscheidungsgründe

Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers v. 11.3.1993 ist unwirksam, weil die Berechnung der Kapitalkosten fehlerhaft ist. Der Kläger hat dabei nicht berücksichtigt, daß das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist. Die an den Beklagten vermietete Wohnung haftet im Hinblick auf die Gesamtgrundschuld nicht entsprechend ihrer Wohnfläche, sondern entsprechend den Wohnungseigentumsanteilen (§§ 1192, 1132 BGB). Für die Berechnung des Anteils des Beklagten an der Kapitalkostenerhöhung hätte der Eigentumsanteil der vom Beklagten gemieteten Wohnung in das Verhältnis zu allen Eigentumsanteilen gesetzt werden müssen. Denn das Wohnungseigentum besteht nicht nur aus dem Sondereigentum an der Wohnung, sondern darüber hinaus auch aus dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Hieraus kann sich ein anderer Verteilungsmaßstab ergeben, als wenn für die Berechnung der Kapitalkostenerhöhung - wie der Kläger es getan hat - die Fläche der Wohnung des Beklagten zur Gesamtwohnfläche ins Verhältnis gesetzt wird. Da einige Wohnungen inzwischen verkauft sind, wäre dies auch bei der Gesamthaftung des Wohnungseigentums nach § 1132 BGB zu beachten.

Fundstellen

Dokument-Index HI1739649