Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung: Darlegungslast für Kapitalkostenerhöhung bei vermieteter Eigentumswohnung
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Ist das Sondereigentum an der vermieteten Eigentumswohnung durch Aufteilung (WEG § 3 (juris: WoEigG)) entstanden, kann der Vermieter eine (anteilige) Erhöhung der Kapitalkosten, die ihm und den Miteigentümern zuvor aufgrund des Erwerbs des ungeteilten Grundstücks entstehen, nur geltend machen, wenn er in der Mieterhöhungserklärung die Verteilung des dinglich gesicherten Darlehens auf die einzelnen Wohnungen und Nutzflächen des Gebäudes darlegt.
Gründe
(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung einer um DM 95,67 monatlich erhöhten Miete ab 1. 1. 1993 wegen gestiegener Kapitalkosten gemäß § 5 MHG. Denn die Mieterhöhungserklärung v. 14. 12. 1992 ist gemäß § 5 Abs. 2 MHG i. V. m. § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG unwirksam, da der Grund für die geforderte Umlage in diesem Schreiben nicht hinreichend erläutert wird.
In der Mieterhöhungserklärung v. 14. 12. 1992 legt der Kläger dar, daß er bei Mietbeginn (1. 6. 1988) für einen Teilbetrag eines "Hypotheken-Darlehens" der D.-Hypothekenbank von DM 56 000,- Zinsen in Höhe von 6,2% habe zahlen müssen, weiter erläutert er die Notwendigkeit der Umschuldung und berechnet die sich seiner Meinung nach ergebende Mieterhöhung wegen Erhöhung der Kapitalkosten.
In dem Mieterhöhungsverlangen wird aber nicht nachvollziehbar dargelegt, daß der zugrunde gelegte Teilbetrag des dinglich gesicherten Darlehens der Finanzierung des Erwerbs des Mietobjektes gedient hat. Insofern führt der Kläger lediglich aus, daß der Gesamtbetrag des dinglich gesicherten Darlehens der D.-Hypothekenbank bei Mietbeginn DM 66700,- betragen habe, wovon DM 10700,- "auf die zwischenzeitlichen Verluste und sonstige Posten bezüglich dieser Wohnung" entfallen sollen, und behauptet, daß sich die Anschaffungskosten der Wohnung auf insgesamt DM 57000,- belaufen hätten.
Insgesamt stellt der Kläger den Sachverhalt in der Mieterhöhungserklärung so dar, als ob er die an die Beklagten vermietete Wohnung, Erdgeschoß rechts, als Eigentumswohnung gekauft und für den Erwerb dieser Wohnung ein dinglich gesichertes Darlehen der D.-Hypothekenbank von mehr als DM 56 000,- aufgenommen habe. Tatsächlich hat der Kläger aber gemeinsam mit drei weiteren Personen den ungeteilten Grundstückskomplex A.-Straße aufgrund des notariellen Kaufvertrages v. 15. 9. 1982 erworben, wobei auf ihn ein Kaufpreisanteil von DM 293000,- und ein Miteigentumsanteil von 2616/10 000 entfielen. Die Erwerber haben dann anschließend - wenn auch aufgrund einer ebenfalls am 15. 9. 1982 beurkundeten Teilungserklärung - den Gesamtkomplex nach § 3 Wohnungseigentumsgesetz in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Diese Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum setzt notwendig den vorherigen Erwerb des Eigentums an dem Gesamtobjekt voraus.
Nur dieser Erwerb des Gesamtobjekts ist für die Frage der Höhe der Erwerbskosten, ihrer Finanzierung und Verteilung auf die einzelnen Mietobjekte maßgebend. Die anschließende Aufteilung in Sondereigentum durch die Miteigentümer ist dagegen im Rahmen des § 5 MHG irrelevant, und zwar unabhängig davon, ob die Eintragung der Käufer als neue Eigentümer des Gesamtgrundstücks, die Schließung des betreffenden Grundbuchs und die Anlegung der neuen Wohnungsgrundbücher - wie hier - am selben Tag erfolgt sind oder einige Zeit dazwischen liegt.
Da maßgebend der Erwerb des Miteigentums am Gesamtgrundstück durch den Kläger ist, hätte er im Erhöhungsverlangen darlegen müssen, nach welchem Maßstab die für den Erwerb aufgenommenen, dinglich gesicherten Darlehen auf die einzelnen Wohnungen und die übrigen Nutzflächen verteilt worden sind. Ohne derartige Angaben kann ein Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden nicht überprüfen, ob und in welchem Umfang die dingliche Belastung der von ihm genutzten Wohnung dem angemessenen Anteil an den vom Kläger insgesamt aufgewendeten Erwerbskosten entspricht. Wenn - wie hier - dem Mieter nur die dingliche Belastung der von ihm genutzten Wohnung mitgeteilt wird, kann er nicht feststellen, ob durch diese Belastung nicht auch zumindest teilweise die Erwerbskosten für andere - möglicherweise mietfreie oder zum Verkauf vorgesehene - Wohnungen oder für zum Ausbau vorgesehene Dachböden mit abgesichert worden sind.
Fundstellen