LG Hamburg Urteil vom 13.05.1986 - 16 S 15/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verknüpfung des Mieterhöhungsverlangens mit Änderung der Mietstruktur. Kennzeichnung des Rasterfeldes im Mietspiegel. Jahressperrfrist

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Verknüpft der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit einer Änderung der Mietstruktur, so ist das Zustimmungsverlangen unwirksam, wenn der Mieter zwar der Mieterhöhung zustimmt, die Änderung der Mietstruktur aber ablehnt.

2. Eine nähere Kennzeichnung des Rasterfeldes im Mietspiegel ist für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangen nicht notwendig, wenn bereits in einem unmittelbar vorangegangenen Mieterhöhungsverlangens deutlich gemacht wurde, welches Rasterfeld und welcher Mietwert gemeint war.

3. Der Mieter kann sich nicht auf die Jahressperrfrist nach MietHöReglG § 2 Abs 1 Nr 1 berufen, wenn das Mieterhöhungsverlangen unwirksam war und seine Teilzustimmung vom Vermieter nicht angenommen wurde.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Es war der Beklagten darin zu folgen, daß das Erhöhungsverlangen der Klägerin v. 26.3.1985 nicht wirksam war (1.) - Andererseits hat sie Unrecht darin, daß das Schreiben v. 25.4.1985 die Wirkung des § 2 MHG nicht auslöste (2.).

1. Das Schreiben der Klägerin v. 26.3.1985 stellte kein wirksames Erhöhungsverlangen i.S.d. § 2 MHG dar und vermochte deshalb auch nicht, den Zustimmungsanspruch zu begründen. Zwar hat die Klägerin dann deutlich gemacht, daß ihr Verlangen nach Erhöhung der Grundmiete auf nur monatlich DM 5,70/m2 statt für gerechtfertigt gehaltener DM 6,28/m2 unabdingbar verknüpft war mit einer Änderung der Mietstruktur. Die bisherige Pauschale sollte nämlich künftig als Vorauszahlung behandelt werden, über die jährlich abgerechnet werden sollte. Ihr Vertragsangebot konnte nach ihrem gem. §§ 133, 157 BGB zum Ausdruck gekommenen Willen erkennbar nur als Ganzes angenommen oder abgelehnt werden. Die Beklagte hat das Angebot unstreitig abgelehnt; denn nichts anderes bedeutet ihre Zustimmung zwar zur Mieterhöhung, verbunden aber mit der Ablehnung, die Pauschale umzuwandeln (vgl. § 150 Abs. 2 BGB).

Nicht anders verhielte es sich ferner, wenn man den Inhalt des Schreibens v. 26.3.1986 als Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG, verknüpft mit einer zulässigen Wollensbedingung - allein abhängig vom Willen der beklagten Mieterin - werten würde, denn in einem solchen Falle wäre die Bedingung nicht eingetreten, weil sich die Beklagte mit der Umwandlung der Pauschale nicht einverstanden erklärt hat. Anders als in ihrem Schreiben v. 25.4.1985 hat die Klägerin nicht erklärt, daß im Falle der Ablehnung ihres Angebotes sie die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf DM 6,28/m2 verlange.

Allerdings kann der Vermieter additiv zum Mieterhöhungsverlangen Angebote zu weiteren Vertragsänderungen unterbreiten. Auch kann er hilfsweise für den Fall, daß der Mieter einer Vertragsänderung nicht zustimmen möchte, eine Mieterhöhung nach § 2 MHG verlangen. Diese Gestaltungsmöglichkeiten hat die Klägerin aber entgegen der Annahme des AG nicht gewählt Ihre Ausführungen, daß sie zwar DM 6,28/m2 an sich beanspruchen könnte, sie sich aber mit DM 5,70/m2 unter gleichzeitiger Änderung der Pauschale begnüge, können nicht dahin verstanden werden, daß sie hilfsweise ein Zustimmungsverlangen auf DM 6,28/m2 stellen wollte. Das ergibt ihre Mietberechnung, die ihr Begehren widerspiegelt und nicht mit einem "wenn und aber" verknüpft ist.

2. Die Klage hat nach dem Hilfsantrag Erfolg; denn der Klägerin steht der Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf DM 804,09 monatlich aufgrund ihres Schreibens v. 25.4.1985 zu. Dieses erfüllt die Voraussetzungen, die an ein Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG zu stellen sind. Es enthält die Aufforderung, einer Mieterhöhung, die im einzelnen berechnet worden ist, zuzustimmen. Die Aufforderung verliert nicht an Klarheit dadurch, daß die Klägerin sie mit einer negativen Wollensbedingung verknüpft: "Stimmen Sie dieser Vertragsumstellung (nämlich Änderung der Pauschale) nicht zu, verlangen wir ...". Derartige Potestativbedingungen können auch einseitig empfangsbedürftigen Gestaltungserklärungen und damit erst recht einem Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG beigefügt wer den. Das Erhöhungsverlangen enthält eine ausreichende Begründung i.S.v. § 2 Abs. 2 MHG, da es auf den Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels 1984 verweist. Einer näheren Kennzeichnung des Rasterfeldes, die in der Regel unabdingbar ist, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, bedurfte es im vorliegenden Fall nicht; denn die Klägerin hatte schon im Schreiben v. 26.3.1985 deutlich gemacht, auf welches Rasterfeld sie sich bezog und welcher Mietwert gemeint war. Irgendwelche Unklarheiten seitens der Beklagtem oder ihrer Bevollmächtigten des Mietervereins, waren damit ausgeschlossen. Unter Beachtung der Rechtsprechung des BVerfG zu den Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters i.S.v. § 2 MHG (Dgl. BVerfGE 37, 132; 53, 352; BVerfG WM 1982, 146) genügt es, daß der Beklagten die Höhe der...