Entscheidungsstichwort (Thema)
Betriebskostenabrechnung. Nachzahlungsanspruch. Mietpreisbindung. Umlagevereinbarung. Bekanntgabe der Betriebskosten bei Vertragsabschluss. Spezifizierung der umzulegenden Betriebskosten. Verstoß gegen das Transparenzgebot. Nachträgliche Heilung. Einseitige Mieterhöhung
Leitsatz (redaktionell)
1. Bei Wohnungen mit Mietpreisbindung dürfen die Betriebskosten nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden, sind also nicht Bestandteil der Einzelmiete. Ohne Umlagevereinbarung trägt grundsätzlich der Vermieter die Nebenkosten.
2. Bei preisgebundenem Wohnraum müssen zusätzlich die Betriebskosten nach Art und Höhe dem Mieter bei Vertragsabschluss bekannt gegeben werden. Dabei sind die einzelnen Betriebskostenarten ausdrücklich aufzuführen und hinsichtlich der anfallenden Kosten jeweil durch Einzelbeträge zu spezifizieren.
3. Sind die Nebenkosten nicht hinreichend bestimmt worden, kann bei Wohnungen mit Mietpreisbindung die mangelnde Spezifizierung der Nebenkosten durch einseitige Mieterhöhung des Vermieters gem. § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG geheilt werden.
Normenkette
WoBindG § 8 Abs. 1, § 8a Abs. 7, § 10 Abs. 1; NMV § 3 Abs. 1, § 20 Abs. 1 S. 3; II. BV § 27; BGB § 535 Abs. 1 S. 3, § 151
Verfahrensgang
AG Hamburg-Blankenese (Urteil vom 22.06.2004; Aktenzeichen 509 C 13/03) |
Tenor
I. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 22.6.2004 (Az.: 509 C 13/03) wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
II. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Hinsichtlich des Sachverhalts wird vollen Umfanges auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 I 1 Nr. 1 ZPO).
II. Der zulässigen Berufung bleibt der Erfolg in der Sache versagt.
Die Berufung ist zulässig. Was beantragt wird, kann sich auch ohne förmlichen Antrag aus der Begründungsschrift ergeben (BGH NJW-RR 99, 211).
Der von den Klägern geltend gemachte restliche Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 besteht nicht.
Denn in diesem Umfang und in dieser Höhe sind die Betriebskosten nicht wirksam Bestandteil der von den Beklagten zu tragenden Kostenmiete als zulässiger Miete gemäß § 8 a WoBindG, § 3 Abs. 1 NMV geworden. Bei der streitgegenständlichen Wohnung bestand im Jahre 2001 eine Mietpreisbindung. Zwar dürfen seit dem Inkrafttreten der Verordnung vom 5. April 1984 (BGBl. I Seite 546) die Betriebskosten nicht mehr in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden und sind somit auch nicht mehr Bestandteil der Einzelmiete gemäß § 3 Abs. 3 NMV. Dies bedeutet indes nicht, dass damit der Mieter automatisch alle umlagefähigen Kosten i.S.d. § 20 NMV zu tragen hat. Die Vorschrift eröffnet zwar eine Umlagemöglichkeit, verpflichtet aber hierzu nicht, so dass sie insbesondere auch keine Vereinbarung ersetzt (s. nur Bub/Treier-von Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A RdNote 35). Ohne eine derartige Umlagevereinbarung verbleibt es bei dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB (entspricht § 546 BGB a.F.), wonach die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind (vgl. nur Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 535 RdNote 87 m.w.N.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., B. RdNote 1, Seite 73).
Bei preisgebundenem Wohnraum kommt zusätzlich zu dem Erfordernis einer solchen Abwälzungsvereinbarung die weitere Voraussetzung gemäß § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV hinzu, dass die Betriebskosten nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung bekannt zu geben sind, wobei nach einhelliger Meinung unter diesem Zeitpunkt der des Mietvertragsabschlusses zu verstehen ist (siehe nur LG Köln, WuM 1991, 259; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III. RdNote 380 zu Fußnote 123 m.w.N.; Langenberg a.a.O., B. RdNote 28 zu Fußnote 47).
Zwar haben die Parteien gemäß § 4 des Mietvertrages eine Umlage- oder Abwälzungsvereinbarung getroffen; diese genügt indes nicht den Bestimmtheitsanforderungen des § 20 Abs. 1 Satz 3. Insoweit ist der Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV – auch in der Form der Beifügung (Sternel a.a.O.) – nicht ausreichend. Vielmehr sind die einzelnen umzulegenden Betriebskostenarten ausdrücklich aufzuführen und darüber hinaus hinsichtlich der anfallenden Kosten jeweils durch die Angabe der entsprechenden Einzelbeträge näher zu spezifizieren (OLG Oldenburg, „negativer” Rechtsentscheid vom 14. März 1997, WuM 1997, 609; Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB, RN 41 m.w.N.; Bub/Treier-von Brunn, a.a.O. m.w.N.; Sternel a.a.O. m.w.N.; derselbe, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., RdNoten 823 f. m.w.N.; Langenberg, a.a.O. B. RdNote 28 m.w.N.; LG Mannheim, WuM 1994, 639).
Diesen Anforderungen an die Spezifizierung der umzulegenden Betriebskosten werden die Angaben des § 4 nicht gerecht. Vielmehr ist insoweit jeweils für die „Betriebskosten” sowie die „Heizkosten” ein nicht näher aufgeschlüsselter einheitlicher Vorauszahlungsbetrag ausgewiesen. Dies ist auch hinsichtlich der Heizkosten nicht...