LG Hamburg Urteil vom 17.06.2005 - 311 S 152/04

Verfahrensgang

AG Hamburg-Barmbek (Urteil vom 11.11.2004; Aktenzeichen 810 C 363/04)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Teilanerkenntnis- und Schlussurteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 11.11.2004 (Geschäftsnr. 810 C 363/04) abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,

• an die Kläger zur gesamten Hand die Bürgschaftsurkunde … vom 18.06.2002 der Vereins- und Westbank AG herauszugeben,
• die Kläger von der Inanspruchnahme auf Zinsen für die vorgenannte Bürgschaft seitens der Vereins- und Westbank AG für die Zeit ab 04.02.2004 freizuhalten.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Kläger 32 % und die Beklagten 68 %. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien verband ein Mietvertrag für die Zeit ab 01.07.2002 bis zum 30.11.2003. Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Kläger gem. § 12 Mietvertrag eine Mietsicherheit durch Beibringung einer Bankbürgschaft. Die Parteien streiten darüber, ob die Kläger sie ohne weiteres herausverlangen können oder nur Zug um Zug gegen Zahlung von EUR 1.500,00, welche die Beklagten als Abgeltungsquote für nicht fällige Schönheitsreparaturen verlangen. Der weitere Streit über die Nachforderung der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung 2003 ist durch Anerkenntnis der Kläger erledigt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger ihren Antrag auf uneingeschränkte Rückgabe der Bürgschaft nebst Freihaltung von Avalzinsen weiter.

Von der Darstellung des Tatbestands wird im Übrigen gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Beklagten sind nicht berechtigt, die Bürgschaftsurkunde bis zur Zahlung von EUR 1.500,00 seitens der Kläger zurückzuhalten.

1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Kläger die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an sich selbst verlangen können. Die Kammer hat daher keine Veranlassung, auf eine Umstellung des Klagantrags, Herausgabe der Urkunde an die Bürgin, hinzuwirken. Auch der Umstand, dass die Bürgschaft inzwischen erloschen ist, kann außer Betracht bleiben; nach seinem Inhalt erlischt das Bürgschaftsversprechen innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es nicht zuvor schriftlich vom Gläubiger in Anspruch genommen wurde, wofür vorliegend nichts ersichtlich ist.

2. Den Beklagten steht kein Anspruch auf Zahlung einer Abgeltungsquote für nicht fällige Schönheitsreparaturen zu. Sie haben die Bürgschaftsurkunde daher herauszugeben und den Klägern Schadensersatz in Höhe der Avalzinsen für die kurze Restlaufzeit der Bürgschaft seit dem 04.02.2004 zu leisten.

a) Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig ist und damit auch die formularmäßige Belastung mit einer zeitanteiligen Quote für nicht fällige Schönheitsreparaturen. Es folgt damit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der die Abgeltungsquote bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen den finanziellen Ausgleich des Mieters für die infolge der Abwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter niedriger kalkulierten Miete darstellt. Der Mieter, der einerseits in den Genuss der niedrigeren Miete gekommen und der andererseits noch nicht wegen Unansehnlichkeit des Mietobjekts zur Renovierung verpflichtet ist, soll diesen Vorteil entsprechend seiner Mietzeit bzw. der Zeit seit der letzten Renovierung durch die Quote kompensieren.

b) aa) Zutreffend hat das Amtsgericht des Weiteren zugrunde gelegt, dass die Klausel in Anl. 1 zum Mietvertrag, hier Nr. 3, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berücksichtigt, nämlich dass dem Mieter das Recht zur Ersatzvornahme nicht abgeschnitten und der Kostenvoranschlag, den der Vermieter eingeholt hat, nicht verbindlich sein darf. Dass die Klausel in Nr. 3 der Anl. 1 zum Mietvertrag gleichwohl unwirksam ist, folgt aus der starren Festlegung der Renovierungsquoten („Der Kostenanteil des Mieters wird hierbei monatsgenau errechnet.”) Mit Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03, DWW 2004, 221 = GE 2004, 1023 – NZM 2004, 653 = WuM 2004, 463 mit zust. Anm. Hilgenstock (S. 464) und Fischer WuM 2004, 452) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass starre Renovierungsfristen für die Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen (§ 307 BGB) belasten, so dass die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Im vorliegenden Fall enthält zwar die Klausel in § 17 Nr. 2 Mietvertrag eine weiche Formulierung hinsichtlich der Renovierungsfristen („Üblicherweise …”), die sich indes in der Quotenregelung nicht wieder findet Während also der Mieter, der nach Ablauf der „üblichen” Fristen aus der Wohnung auszieht, dem Renovierungsverlangen des Vermieters entgege...