LG Hamburg Urteil vom 20.07.2000 - 334 S 37/00

Verfahrensgang

AG Hamburg (Urteil vom 10.02.2000; Aktenzeichen 37 b C 517/99)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 10.02.2000 Aktenzeichen: 37 b C 517/99 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

a) Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäss § 543 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig. Sie ist jedoch nicht begründet.

Die mit Schreiben vom 30.07.1998 erklärte fristgemäße Kündigung hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses gemäss § 564 b Abs. 2 S. 1 Ziff. 3 BGB geführt. Die zur Begründung der Kündigung von den Klägern angeführten Tatsachenbehauptungen sind auch nach Auffassung der Kammer nicht geeignet, eine Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung Olewischtwiet 19 b und das Erleiden erheblicher Nachteile zu begründen. Bei der Auslegung der Kündigungsbestimmung – insbesondere hinsichtlich der Frage, wann vom Bestehen eines erheblichen Nachteils ausgegangen werden kann – sind die Eigentumsgarantie aus Artikel 14 GG, deren Kern Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis des Eigentümers darstellen, einerseits sowie das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung andererseits zu beachten (Bundesverfassungsgericht Beschluss vom 09.10.1991 WM Seite 663).

Gerade bei dem Erwerb einer Mietwohnung lässt sich aus der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums kein Anspruch auf Einräumung derjenigen Nutzungsmöglichkeiten herleiten, die dem Eigentümer den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Umgekehrt braucht er auch nicht jedweden wirtschaftlichen Nachteil hinzunehmen. So darf der Verkauf nicht aufgrund der Kündigungsschutzbestimmung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen.

Vorliegendfalls vermag die Kammer – wie auch das Amtsgericht – nicht festzustellen, dass der Verkauf der streitbefangenen Wohnung im vermieteten Zustand wirtschaftlich sinnlos wäre. Die Kläger haben die Wohnung im Jahre 1980 zu einem Kaufpreis von DM 70.400,00 zuzüglich Maklercortage, Grunderwerbssteuer, Notarkosten (insgesamt ca. DM 78.000,00) erworben. Ausweislich des Kündigungsschreibens betrug der bei Ausspruch der Kündigung erwartete Verkaufserlös im vermieteten Zustand DM 108.000,00 und im unvermieteten Zustand DM 205.000,00. Angesichts des nach diesen Zahlen erwarteten Mehrerlöses – mag dieser auch hinter der Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten zurückbleiben – vermag die Kammer eine wirtschaftliche Sinnlosigkeit der Veräußerung nicht festzustellen. Insoweit wird auch auf die zutreffenden Gründe des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen, denen die Kammer sich anschließt.

Ein Anrecht auf Realisierung eines Kaufpreises in Höhe der ursprünglichen Erwerbskosten zuzüglich eines Wertsteigerungsbetrages, der sich anhand der Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes errechnet, besteht nicht. Das Risiko, ob sich beim Erwerb einer Immobilie die erwarteten Wertsteigerungen einstellen und realisieren lassen, trägt der in diese Anlageform investierende Eigentümer.

Zu einer anderen Beurteilung führt auch nicht die Behauptung der Kläger, im Anschluss an die Kündigungserklärung habe sich der Immobilienmarkt derart schlecht entwickelt, dass die Wohnung im vermieteten Zustand nicht einmal mehr für DM 100.000,00 veräußerbar sei. Vielmehr könne die Wohnung im vermieteten Zustand überhaupt nicht verkauft werden (Beweis: Sachverständigengutachten). Bei einem Verkaufspreis in Höhe von DM 100.000,00 ist das Bestehen eines wirtschaftlichen Nachteils ebenso zu verneinen wie bei einem Verkaufspreis in Höhe von DM 108.000,00. Auch hierbei werden die eigenen Erwerbskosten nicht nur gedeckt, sondern tritt noch ein gewisser Veräußerungsgewinn ein.

Für die Behauptung, die Wohnung sei im vermieteten Zustand überhaupt nicht veräußerbar, hätte es näherer Darlegungen, worauf sich diese Einschätzung stützt, bedurft, da sie – worauf das Gericht in der mündlichen Verhandlung vom 29. Juni 2000 hingewiesen hat – der Lebenserfahrung widerspricht. Insofern war der angetretene Beweis durch Sachverständigengutachten nicht einzuholen. Eine andere Beurteilung der Frage, ob ein erheblicher Nachteil gegeben ist, folgt auch nicht aus dem Umstand, dass die Kläger die Mietwohnung im Jahre 1980 zur Alterssicherung erworben haben und nunmehr behaupten, mit dem – größtmöglichen – Veräußerungserlös eigene Schulden abtragen und das eigene Haus altersgerecht umgestalten zu wollen. Die Kläger haben bei Erwerb der Wohnung lediglich den Kaufpreis für ein vermietetes Objekt angelegt. Aus dem Aspekt der Alterssicherung ist kein Anrecht darauf herzuleiten, den durch Freiwerden der Wohnung erzielbaren Mehrerlös zu realisieren.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Fundstellen

Haufe-Index 1490051

NZM 2001, 1029

WuM 2001, 196