Verfahrensgang
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 25.7.2001 (Geschäfts-Nr.: 508 C 110/01) unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung abgeändert.
Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf EUR 792,71 (DM 1.550,40) ab 1.2.2001 zuzustimmen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin 1/5 und die Beklagten 4/5; von den Kosten der Berufungsinstanz tragen die Klägerin 7/12 und die Beklagten 5/12.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
I. Auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung wird in vollem Umfang Bezug genommen (§ 540 I 1 Nr. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
II. Die zulässige Berufung der Klägerin ist nur teilweise begründet.
Die formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 II MHG sind nicht erfüllt, soweit die Klägerin einen höheren Mietzins fordert als den Oberwert des zugrunde gelegten Rasterfeldes H8 des Mietenspiegels 1999, nämlich DM 16,00/m². Der Mietenspiegel erfaßt zwar keine Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Werte des Mietenspiegels können jedoch auch zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für Ein- und Zweifamilienhäuser herangezogen werden, wenn sich der Vermieter auf diese Werte beschränkt (Bub/Treier-Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rn. 415 m.w.N.).
Verlangt der Vermieter einen Mietzins, der den Oberwert des einschlägigen Rasterfeldes übersteigt, so ist das Erhöhungsverlangen nur bis zum Oberwert wirksam (Bub/Treier-Schultz, a.a.O., III.A Rn. 414; Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl., Rn. 613; LG Berlin, GE 1997, 141; für vollständige Unwirksamkeit LG Hamburg, MDR 1992, 1150).
Zwar ist grundsätzlich ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt und kann deshalb eine Überschreitung des Oberwertes des Mietenspiegels gerechtfertigt sein, wenn die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen entgegen der üblichen Praxis nicht auf den Mieter übergewälzt wurde (RE des OLG Koblenz NJW 1985, 333 = WM 1985, 15; auch OLG Frankfurt, NZM 2001, 418; LG München NZM 2002, 945). Dies muß aber im Mieterhöhungsverlangen ausgeführt und begründet werden (Bub/Treier-Schultz, a.a.O., III.A Rn. 415). Eine solche Begründung ist hier nicht erfolgt (vgl. Anlage K2). Die Beklagten konnten anhand des Mieterhöhungsverlangens nicht ersehen, ob und warum der Oberwert des Rasterfeldes überschritten werden sollte.
Das Mieterhöhungsverlangen ist – begrenzt auf den Oberwert des zugrunde gelegten Rasterfeldes H8 von DM 16,00/m², also auf eine Netto-Kaltmiete von EUR792,71 (DM 1.550,40) – begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird bei einer Gesamtabwägung der Umstände, die vorliegend den Wohnwert erhöhen oder senken, nicht überschritten.
Dabei ist von einer guten Wohnlage auszugehen. Das aktuelle Wohnlagenverzeichnis, das im Gegensatz zu dem vorangegangenen Verzeichnis die Schenefelder Landstraße vollständig – einschließlich der streitgegenständlichen privaten Stichstraße Nr. 126 a bis i – der normalen Wohnlage zuordnet, bindet das Gericht nicht. Das Wohnlagenverzeichnis ist kein amtliches Verzeichnis, sondern dient lediglich als Grundlage zur Erstellung des Mietenspiegels (Vgl. Hamburger Mietenspiegel 1999, S. 12), von der im Einzelfall wegen besonderer Umstände abgewichen werden kann.
Insbesondere aufgrund der besonderen Lage der Wohnung an einer ruhigen Stichstraße zur sonst stärker befahrenen Schenefelder Landstraße der aufgelockerten Bauweise und der geringen Baudichte in Verbindung mit den großzügigen Frei- und Grünflächen ist die von der Klägerin gewählte Einordnung als gute Wohnlage berechtigt, die auch der Einstufung der gegenüberliegenden Straße Darbovenstieg im Wohnfagenverzeichnis entspricht.
Ferner muß neben der gerichtsbekannten ruhigen Lage in der „Sackgasse” ohne Durchgangsverkehr mit erheblichem Grünbezug berücksichtigt werden, daß es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine solche in einem Doppelhaus handelt. Der Wohnwert einer Doppelhaushälfte übersteigt den Wohnwert von normalen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die der Mietenspanne des Mietenspiegels zugrunde liegen, nicht nur unerheblich (vgl. LG Hamburg vom 5.3.1998, 307 S 286/97), nicht zuletzt auch durch die Möglichkeit der Gartennutzung. Jedenfalls übersteigt der Oberwert des Mietenspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Doppelhaushälfte in vergleichbarer Ausstattung und Lage nicht. Es schadet daher nicht, wenn die Ausstattung der Wohnung, wie vom Amtsgericht auch unterstellt, nicht überdurchschnittlich ist. Schließlich ist der Oberwert auch deswegen gerechtfertigt, weil die Schönheitsreparaturen vorliegend im Gegensatz zu den im Mietenspiegel erfaßten Mietverhältnisse vom Vermieter vorzunehmen sind.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11,713 ZPO.
Unterschriften
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