LG Hamburg Urteil vom 30.03.1989 - 7 S 330/88

Verfahrensgang

AG Hamburg-Altona (Urteil vom 26.07.1988; Aktenzeichen 316a C 281/88)

Tenor

Urteil

… ./. …

…

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 26. Juli 1988 – 316 a C 281/88 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Gründe

Die Berufung des Klägers ist zulässig, aber nicht begründet. Die Kammer folgt den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung.

Im Hinblick auf die Berufungsbegründung ist folgendes ergänzend hinzuzufügen:

Nach dem Ergebnis der durch den Richter am Amtsgericht … am 21. Dezember 1988 durchgeführten Ortsbesichtigung in dem Rechtsstreit 318 b C 299/88 (Anlage Bg 3, Bl. 317 ff. d.A.) wies die von den Beklagten gemietete Wohnung erhebliche Mängel auf, nämlich ein schadhaftes Fenster im Kinderzimmer, ein schadhaftes Fenster bzw. eine schadhafte Balkontür in der Küche, einen fehlenden Balkon, einen Wasserschaden in der Speisekammer, Feuchtigkeitsflecke in der Toilette, im Flur, im Mädchenzimmer der ältesten Tochter, im Arbeitszimmer und im Schlafzimmer sowie leichtes Rauschen der Heizung und geringen Warmwasserzufluß zur Badewanne.

Auch nach Austausch der meisten Fenster ist somit eine erhebliche Minderung des Mietzinses gerechtfertigt. Die genaue Höhe der berechtigten Mietminderung kann dahinstehen; jedenfalls ist den Beklagten kein Verschulden vorzuwerfen, wenn sie die Minderung auf 30 % beziffern. Dies entspricht offensichtlich der Ansicht des Richters am Amtsgericht, der die Ortsbesichtigung vorgenommen hat, wie sich, aus seinem Vergleichsvorschlag vom 13. Januar 1989 (Anlage Bg 4, Bl. 322 f. d.A.) ergibt. An das Urteilsvermögen der Beklagten sind keine höheren Ansprüche zu stellen als an einen Richter, der häufig mit Mietrecht und mit der Beurteilung von Minderungsquoten zu tun hat.

Dann trifft die Beklagten aber auch kein Verschulden, wenn sie von einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe der vollen Miete ausgehen, Schon das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts schließt Verzug aus, ohne daß es auf die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts ankommt (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 48, Aufl., § 320, Anm. 3 a, m.w.N.). Es ist ständige Rechtsprechung der Hamburger Mietekammern, daß Mietern bei Vorliegen von Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB in Höhe des Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages zusteht. Dies ist bei einer Minderungsquote von 20 % oder mehr der volle Mietzins, ohne daß dies gegen § 320 Abs. 2 BGB und das darin verankerte Gebot von Treu und Glauben verstoßen würde (vgl. LG Hamburg, HmbGE 85, 351; LG Hamburg, IHR 84, 128). Auf § 8 des Mietvertrages kann sich der Kläger nicht berufen, da diese Klausel, die die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts einschränkt, gegen § 11 Nr. 2 AGBG verstoßt und unwirksam ist. § 18 Abs. 2 des Mietvertrages ist ohnehin nicht einschlägig, da es sich bei den Mängeln im wesentlichen nicht um solche handelt, die durch Modernisierungs- bzw. berechtigte bauliche Maßnahmen verursacht worden sind.

Auf die Gesamthöhe des mittlerweile aufgelaufenen Mietzinses kommt es nicht an. Der Kläger ist seinen Pflichten aus § 536 BGB, den Beklagten die Wohnung in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, ständig von neuem nicht nachgekommen, wobei sich die Gebrauchsüberlassung auch nicht nachholen läßt. Die Beklagten sind daher auch jeden Monat von neuem berechtigt gewesen, ihr Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Nur so kann das Zurückbehaltungsrecht seinen Zweck erfüllen, nämlich als Druckmittel zu dienen, uns den Kläger als Vermieter zur vollständigen Erfüllung seiner Leistungspflicht zu veranlassen. Die Rechtslage ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil die für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten im Verhältnis zum insgesamt aufgelaufenen Mietzinsrückstand gering sind. Zum einen ist der Vermieter dadurch um so eher in der Lage, die Mängel und somit auch das Zurückbehaltungsrecht zu beseitigen. Zum zweiten hat die Höhe der Kosten für die Mängelbeseitigung nichts mit dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu tun. Der Kläger kann sich auch nicht auf § 539 BGB berufen. Diese Vorschrift ist nur hinsichtlich der Minderung anwendbar. Das Zurückbehaltungsrecht beruht jedoch auf § 536 BGB, der durch § 539 nicht verdrängt wird (BGH NJW 1982, 874, 875). Der Kläger kann seine Kündigung im – nicht nachgelassenen – Schriftsatz vom 21. März 1989 auch nicht auf § 554 a stützen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist ihm weiterhin zumutbar. Das Gebrauchmachen der Beklagten von ihnen gesetzlich zustehenden Druckmitteln – hier dem Zurückbehaltungsrecht – ist keine schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten.

Soweit der Beklagte sich auf fortgesetzte unpünktliche Zahlung seitens dar Beklagten bezieht, ist die Kündigung ebenfalls unbegründet. Da die Beklagten aufgrund ihres Zurückbehaltungsrechts nichts zahlen müssen, kommt eine unpünktliche Zahlung nicht in Betracht. Im übrigen ist der Vertrag des Klägers in dieser Hinsicht...