LG Hamburg Urteil vom 30.10.2009 - 318 S 59/09

Verfahrensgang

AG Hamburg-St. Georg (Urteil vom 05.03.2009; Aktenzeichen 980B C 54/08)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 05.03.2009 (Geschäfts-Nr.: 980B C 54/08) wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Tatbestand

I.

Die Parteien streiten um die Gültigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 22.09.2008 unter TOP 12 gefassten Beschlusses.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Ziff. 1 ZPO).

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie trägt vor, das Amtsgericht habe sich nicht mit den Begriffen des angefochtenen Beschlusses auseinandergesetzt und nicht begründet, warum eine solche Vermietung nicht Wohnzwecken diene. Das Amtsgericht habe lediglich formelhaft mit einer typisierenden Betrachtung argumentiert. Die entscheidende Frage, ob der abstrakte Beschluss überhaupt hinreichend präzisiert sei, werde nicht erörtert.

Die Vermietung zur Kurzzeitnutzung als Ferien- oder Mietappartement diene auch zu Wohnzwecken und führe nicht zu Beeinträchtigungen, die über das Maß einer normalen Wohnnutzung hinausgingen. Rein umgangssprachlich wohne man auch in einem Hotel oder in einer Pension. Dort erhalte man zusätzliche Dienstleistungen (Zimmer aufräumen und säubern oder Frühstück), weswegen solche Dienstleistungen auch gewerblich seien. Die reine Kurzzeitvermietung als Ferienwohnung ohne solche zusätzlichen Dienstleistungen stelle keine gewerbliche Nutzung dar.

Dass es durch die Nutzung der Wohnungen durch ständig wechselnde Personen zu Beeinträchtigung kommen könne, die deutlich über das Maß der Beeinträchtigung einer normalen Wohnnutzung hinausgehen würden, stelle lediglich eine Annahme des Gerichts dar und werde nicht begründet. Die Charakterisierung einer typischen Wohnnutzung durch das Gericht sei idealisierend, was die behauptete Anonymisierung angehe. In Großstädten gebe es in Wohnhäusern immer seltener Bindungen zwischen den Bewohnern. Zweifelhaft sei, ob es tatsächlich eine empirische Regel gebe, wonach Feriengäste weniger Rücksicht auf das Gemeinschaftseigentum nähmen als Dauermieter. Zudem hafte in der Regel der Wohnungseigentümer für Schäden, die von Personen verursacht worden seien, denen er die Nutzung seiner Wohnung überlassen habe. Das Argument, dass durch kurzfristige Vermietung das Gemeinschaftseigentum stärker belastet werde als durch Dauermieter, leuchte nicht ein. Bei typischer Betrachtungsweise hielten sich Feriengäste zumeist außerhalb des Hauses auf. Die Beeinträchtigung der anderen Bewohner sei eher geringer als durch Bewohner, die ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnanlage hätten. Auch bei einer gewöhnlichen Wohnnutzung gingen die verschiedensten Dienstleister (Reinigungskräfte, Pflegedienste, Essen auf Rädern, Lieferanten, Paketboten etc.) ein und aus.

Beide von ihr vermieteten Wohnungen seien im Keller gelegen und nur über das Treppenhaus zugänglich. Ein Miteigentümer gehe in seiner Wohnung einer freiberuflichen Tätigkeit als Psychologe nach und empfange täglich eine Vielzahl von Patienten, wobei er einen Raum an eine freiberuflich tätige Heilpraktikerin untervermietet habe. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts biete sie keine Serviceleistungen an, die Dritte erbrächten. Aus § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung ergebe sich nicht die Unzulässigkeit der Vermietung zur Kurzzeitnutzung. Da die Vermietung Wohnzwecken diene, bedürfe es keiner Zustimmung des Verwalters. Die Frage der Verwalterzustimmung sei für die Frage der Gültigkeit des Beschlusses unerheblich.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 05.03.2009 (Geschäfts-Nr.: 980B C 54/08) abzuändern und den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.09.2008 zu dem TOP 12 für nichtig, hilfsweise für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte zu 15) trägt vor, dass das Amtsgericht seiner Auslegung der Begrifflichkeiten den Vortrag der Klägerin aus der Klage zugrunde gelegt habe. Mit ihrem neuen Vortrag, dass die Ferienwohnungen nicht von ständig wechselnden Personen genutzt würden, dass das Gemeinschaftseigentum bei einer Nutzung durch Feriengäste nicht stärker in Mitleidenschaft gezogen werde als bei einer Nutzung zu Wohnzwecken und dass Feriengäste die Wohnung weniger nutzen würden als Mieter und Eigentümer, sei die Klägerin ebenso wie mit ihrem sonstigen Sachvortrag zu den konkreten Verhältnissen im Haus in der Berufungsinstanz ausgeschlossen. In dem Haus der Parteien sei keine Anonymisierung zu beobachten. Die Vermietung von Wohnungen an Feriengäste sei nicht gleichzusetzen mit dem Empfang von Gästen durch die ständigen Bewohner des Hauses. Die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung sei gem. § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung unzulässig, weil sie nicht ausschließlich Wohnzwecken diene.

Die Beklagten zu 1) – 14) und 16) verteidigen das Urteil des Amtsgerichts und trag...