Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Der Vermieter, der von einem sich durch Hundehaltung eines Mitmieters gestört fühlenden Mieter zur Erhebung einer Unterlassungsklage veranlaßt wird, hat keinen Ersatzanspruch gegen diesen Mieter wegen der Kosten, die ihm bei erfolglos gebliebener Klage auferlegt worden sind. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter den Vermieter nicht durch unwahre Angaben zur Klageerhebung veranlaßt hat.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten als ihren Mietern keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Erstattung der Prozeßkosten, die ihr im Verfahren 525 C 14999/86 AG Hannover auferlegt wurden. In jenem Verfahren hatte die Klägerin erfolglos gegen einen anderen Mieter auf Unterlassen der Hundehaltung geklagt und - nachdem jener Mieter ausgezogen war und die dortigen Prozeßparteien das Verfahren übereinstimmend für erledigt erklärt hatten - die Verfahrenskosten auferlegt bekommen. Auch wenn die Klägerin jenes Verfahren auf Betreiben der sich gestört fühlenden Beklagten hin betrieben hat, haften diese nicht für die dabei entstandenen Prozeßkosten.
Eine Kostenerstattung kann die Klägerin nicht unter dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzes nach § 670 BGB verlangen. Sie hebt zwar darauf ab, "praktisch im Auftrag der Beklagten" tätig geworden zu sein. Eine direkte Auftragserteilung hält aber auch die Klägerin nicht für gegeben. Die vorgelegte Korrespondenz, die Grundlage für das Tätigwerden der Klägerin gegenüber dem anderen Mieter war, läßt auch nicht erkennen, daß die Beklagten der Klägerin hier einen Auftrag im Rechtssinn erteilt haben.
Auch unter dem Gesichtspunkt einer Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 677 BGB) hat die Klägerin keinen begründeten Ersatzanspruch. Aufwendungsersatz kann danach nur verlangt werden, wenn die Übernahme einer Geschäftsführung für einen anderen dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn entspricht; in einem solchen Fall kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Die erforderlichen Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Mit dem Erheben einer Klage gegen den Mitmieter der Beklagten hat die Klägerin nicht "ein Geschäft für einen anderen" besorgt. Sie ist lediglich auf Veranlassung der Beklagten tätig geworden. Dieses Handeln lag aber im Rahmen ihres eigenen Pflichtenkreises als Vermieterin. In dieser Stellung muß die Klägerin dafür Sorge tragen, daß alle Mietparteien ihre vertraglichen Pflichten einhalten und im übrigen sich kein Mieter so verhält, daß der Hausfrieden und die Hausruhe, wie sie durch Hundehaltung beeinträchtigt sein können, gestört werden. Wenn ein Mieter, der sich durch die Hundehaltung eines Mitmieters gestört fühlt, den Vermieter veranlaßt, im Sinn einer Unterlassungsaufforderung bezüglich der Hundehaltung tätig zu werden, weil diesem als Nichtmitbewohner des Hauses z.B. eine Ruhestörung nicht bekannt ist, spricht er den Vermieter nur hinsichtlich dessen ureigener Aufgaben an. Es ist nicht das "Geschäft" eines Mieters, gegenüber einem störenden Mitmieter tätig zu werden und anstelle des Vermieters gegebenenfalls Klage zu erheben.
Der Klägerin steht auch kein Anspruch unter dem Gesichtspunkt einer positiven Vertragsverletzung zu. Das hätte zur Voraussetzung, daß die Beklagten gegen ihre aus dem Mietvertrag resultierenden Sorgfaltspflichten und Treuepflichten verstießen, als sie die Klägerin aufforderten, für eine Beseitigung der Hundehaltung zu sorgen, und ihr eine Mietminderung für den Fall ankündigten, daß mit Rücksicht auf die schon mehrfach erklärten Reklamationen nunmehr nicht binnen einer bestimmten Frist Unterlassungsklage erhoben würde. Wie die vorprozessuale anwaltliche Korrespondenz zeigt, sind die Beklagten zwar massiv an die Klägerin herangetreten. Allein darin liegt aber noch kein Verstoß gegen mietvertragliche Nebenpflichten. Dieses Vorgehen mag auch daraus zu erklären sein, daß ein erstes Beschwerdeschreiben zeitlich schon knapp ein Jahr zurücklag, ohne daß der von den Beklagten gewünschte Erfolg herbeigeführt wurde. Eine Mißachtung vertraglicher Nebenpflichten wäre erst dann denkbar, wenn die Beklagten mit unwahren Angaben die Klägerin veranlaßt hätten, eine mit Rücksicht darauf dann erfolglos gebliebene Klage zu erheben. Die Rechtsprechung kennt derartige vergleichbare Fälle, wenn z.B. ein Vermieter durch unrichtige Angaben fälschlicherweise einen Eigenbedarf behauptet und unter Hinweis darauf einem Mieter kündigt. In diesen Fällen kann ein Vermieter zum Ersatz der Schadensfolgen verpflichtet werden, die beim unberechtigt gekündigten Mieter eingetreten sind (vgl. z.B. OLG Karlsruhe NJW 1982, 54 (= WM 1982, 11)). Hier fehlt es an Anhaltspunkten, daß die Klägerin in jenem Verfahren gegen den Mitmieter deshalb erfolglos geblieben war, weil die von der Beklagten behaupteten Belästigungen auf unrichtigen Angaben beruhten. Vielmehr war die Klägerin lediglich beweisfällig geblieben, weil s...