LG Hannover Urteil vom 04.01.1989 - 11 S 322/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietnebenkosten

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Nebenkosten können teilweise in der Miete enthalten sein oder neben der Nettomiete umgelegt werden oder vereinbarungsgemäß ( teilweise ) vom Vermieter getragen werden.

2. Ist der Mieter zur Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Nettomiete verurteilt, in der anteilige Nebenkosten nicht enthalten sind, so kann darin die rechtskräftige Feststellung liegen, daß nach dem Willen der Parteien die bislang nicht gesondert abgerechneten Nebenkosten vom Vermieter zu tragen sind.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Berufung ist zulässig. Sie hat jedoch sachlich keinen Erfolg.

Zwar kann eine Teilinklusivmiete in der Regel gemäß § 2 MHG auf die Weise erhöht werden, daß die ortsübliche Nettovergleichsmiete errechnet und der bislang in der Miete enthaltene Teil der Betriebskosten in der Höhe der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens vom Vermieter bezahlten Beträge zugeschlagen wird, soweit diese den Rahmen des üblichen nicht übersteigen. Im Normalfall ist eine unzulässige Strukturänderung der vereinbarten Zahlungsweise des Mietzinses erst dann gegeben, wenn der bislang in der Miete enthaltene Nebenkostenanteil nunmehr vorschußweise mit späterer Abrechnung gezahlt werden soll (vgl. OLG Stuttgart, RE, WM 1983, 285; OLG Hamm, RE, WM 1984, 121ff.; OLG Hamburg, neg. RE, WM 1984, 24ff.; Urt. der Kammer v. 4.5.1988 - 11 S 58/88 -; LG Hannover, Urt. v. 13.11.1987 - 8 S 56/87 -; LG Stade WM 1988, 279; LG Hamburg WM 1987, 88).

Hier ist jedoch zwischen den Rechtsvorgängern der Kläger und der Beklagten und ihrem verstorbenen Ehemann nur ein mündlicher Mietvertrag geschlossen worden. Wenn dann neben der Miete tatsächlich nur abrechenbare Nebenkostenvorauszahlungen für Wasser, Abwasser und Hausstrom gezahlt worden sind und diese Übung über längere Jahre beibehalten worden ist, so stellt dies bereits ein Indiz dafür dar, daß nach dem Willen der Parteien die übrigen Nebenkosten vom Vermieter getragen werden sollten. Dies wird dadurch erhärtet, daß die Rechtsvorgänger der Kläger sodann ein Urteil des AG Hannover v. 4.2.1982 - 4 C 347/80 - erstritten haben, wonach die Beklagte und der Ehemann auf Zustimmung zur Zahlung einer Nettomiete von 5,00 DM pro qm verurteilt worden sind, und die spätere Klage der Kläger auf Nachentrichtung bislang nicht gezahlter Nebenkosten durch Urteil des AG Hannover v. 23.2.1983 - 8 C 599/82 - rechtskräftig abgewiesen worden ist. Nachdem die Kläger sodann im Rechtsstreit 548 C 17783/83 vor dem AG Hannover wiederum nur die Zustimmung zur Zahlung eines auf monatlich 798,- DM erhöhten Mietzinses begehrt haben, in dem anteilige Nebenkosten nicht enthalten waren, das AG im Urteil v. 12.11.1984 im Tatbestand von einer bislang gezahlten Nettomiete ausgeht und in den Entscheidungsgründen die neue Miete von 764,75 DM ebenfalls als Nettomiete bezeichnet, ist durch richterliche Entscheidung festgestellt, daß nach dem Willen der Parteien die bislang nicht gesondert abgerechneten Nebenkosten vom Vermieter selbst zu tragen sind. An die Rechtskraft dieser Entscheidungen sind die Parteien gebunden, so daß eine Umlegung dieser Nebenkosten zwischen den Parteien dieses Mietverhältnisses jedenfalls über § 2 MHG nicht mehr möglich ist.

Für eine Vorlage der Rechtsfrage an das OLG Celle war kein Raum. Denn die Kammer weicht nicht von den bislang ergangenen RE ab. So hat das OLG Stuttgart (a.a.O.) nur eine Auslegung des Parteiwillens für den Regelfall vorgenommen und ausdrücklich die Möglichkeit besonderer, auch konkludent möglicher Zusatzabsprachen, wonach der Vermieter bestimmte Nebenkosten nicht auf den Mieter abwälzen will, als gegeben angesehen. Eine solche Auslegung ist auch bei der hier gegebenen besonderen Fallgestaltung vorzunehmen, so daß von den ergangenen RE nicht abgewichen wird. So wie die Vertragsparteien im Wege der Vertragsfreiheit Nebenkosten, die über die in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV aufgeführten Arten hinausgehen, durch Einigung auf einen bestimmten Betrag in den Mietzins einbeziehen können (vgl. OLG Karlsruhe, RE v. 6.5.1988 - 9 ReMiet 1/88 (= WM 1988, 204)), können sie durch gesonderte, auch konkludente, Vereinbarung auch die Einbeziehung von unter die II. BV fallenden Nebenkosten kraft autonomen Parteiwillens ausschließen.

Fundstellen

Dokument-Index HI1736432