Verfahrensgang
AG Pforzheim (Urteil vom 11.04.2022; Aktenzeichen 12 C 1944/21) |
Tenor
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Pforzheim vom 11.04.2022, Az. 12 C 1944/21, einstimmig gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zweier Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
3. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 10.000,00 Euro festzusetzen.
Tatbestand
I.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2021 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 5 und 9 sowie um Beschlussersetzung.
Der Kläger ist Miteigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und hält fünf Sondereigentumseinheiten. Eine weitere Sondereigentumseinheit entfällt auf die AVA Grundbesitz GmbH, 54 Sondereigentumseinheiten entfallen auf die Jubema GmbH.
Unter TOP 5 der gegenständlichen Eigentümerversammlung wurde die Beschlussfassung über die Instandsetzung des Daches über der im Objekt befindlichen Gaststättenküche mehrheitlich abgelehnt, obwohl zwischen den anwesenden Eigentümern allgemein Einigkeit darüber herrschte, dass das Dach im genannten Bereich dringend der Sanierung bedürfe. Im Gutachten des Sachverständigen Kohl vom 20.06.2020 erachtete auch der Gutachter die Sanierung dieses – dort als „Dachfläche über dem Zwischendach” bezeichneten – Dachs als dringend erforderlich. Aufgrund des Zustands des Dachs bestehe die Gefahr von Feuchtigkeitseintritt.
Unter TOP 9 der Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:
Die Kosten für den Verwaltungsaufwand sind entsprechend der Anzahl der zusammengefassten Verwaltungseinheiten zu verteilen.
Für den Beschluss TOP 9 hat die Miteigentümerin Jubema GmbH (900/1000 MEA) gestimmt, die übrigen Eigentümer (100/1000 MEA) haben dagegen gestimmt.
Der gegenständlichen Beschlussfassung vorausgehend wurde auf der Eigentümerversammlung vom 02.09.2021 mehrheitlich beschlossen, dass eine „verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten” erfolgen solle.
Der Kläger hat erstinstanzlich hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses TOP 5 vorgetragen, dass die Dachfläche über der Gaststättenküche zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Eine anders lautende Regelung bestehe nicht. Im Übrigen befinde sich das Dach nicht nur über der – in seinem Sondereigentum befindlichen – Gaststättenküche, sondern auch über dem „Fluchtweg”, der Gemeinschaftseigentum darstelle. Die Ablehnung des Antrages widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, der Beschluss sei daher ungültig. Gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG sei der Beschluss auf Antrag des Klägers vom Gericht zu fassen.
Hinsichtlich TOP 9 hat er vorgetragen, die Miteigentümerin Jubema GmbH habe diesen Beschluss mit ihrer Stimmenmajorität gefasst. Der Beschluss widerspreche § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu belasten sei. Die Kostenverteilung würde zu unzumutbaren Belastungen der übrigen Eigentümer führen.
Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt:
Folgende Beschlüsse der Eigentümerversammlung Hotel Ruf Bahnhofsplatz 5 Pforzheim vom 30. November 2021 werden für ungültig erklärt:
- Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 (Ablehnung der Beschlussfassung über die Instandsetzung des Daches über der Gaststättenküche)
Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 (Kosten für den Verwaltungsaufwand sind entsprechend der Anzahl der zusammengefassten Verwaltungseinheiten zu verteilen).
Ferner beantrage ich
- den abgelehnten Beschluss zu TOP 5 wie folgt zu ersetzen: Die Instandsetzung des Daches über der Gaststättenküche wird beschlossen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten haben vorgetragen, dass die Restaurantküche an das Kerngebäude nachträglich angebaut worden sei und sich nicht unter dem Hauptdach des Gebäudes befinde. Sie habe ein eigenes Flachdach, das keine anderen Gebäudeteile überdecke. Da die Restaurantküche ausschließlich zum Sondereigentum des Klägers gehöre, diene auch deren Flachdach ausschließlich diesem Sondereigentum, sodass die Kosten einer – wohl notwendigen – Dachsanierung nicht der Gemeinschaft auferlegt werden dürften. Für diese Eigentumsaufteilung spreche auch die Teilungserklärung. In dieser werde unter Teil B Abschnitt I das Sondereigentum so definiert, dass dazu auch „Einrichtungen und Anlagen, soweit diese nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur dem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind”, gehörten. Aus diesem Grund sei auch der Beschlussersetzungsantrag zurückzuweisen. Mit der Beschlussfassung TOP 9 sollten die grundbuchmäßig definierten Eigentumsanteile zu Verwaltungseinheiten zusammengefasst werden, soweit mehrere Anteile demselben Eigentümer gehören, und auf dieser Grundlage die Verwalterkosten verteilt werden. Dies entspreche den tatsächlich entstehenden Verwalterkosten und sei gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig.
Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 11.04.2022, der Beklagten am 19.04.2022 zugestellt, vollumfä...
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