LG Karlsruhe Urteil vom 11.12.1987 - 9 S 420/87

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Der Vorlagebeschluß eines Oberlandesgerichts an den Bundesgerichtshof ist keine Entscheidung iS von MietRÄndG 3 Art 3 Abs 1.

2. Bei Übergabe einer nicht renovierten Wohnung ist die formularvertragliche Vereinbarung unwirksam, die dem Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen nach Bedarf sowie nach Fristen auferlegt und Bedarf sowie Fristen hierfür an der letzten Renovierung bemißt.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Kläger hat gegen die Beklagten jedoch keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für Schönheitsreparaturen. Die Beklagten waren durch § 14 Abs. 1 des Mietvertrages nicht wirksam zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Unstreitig war die Wohnung bei Anmietung durch die Beklagten nicht renoviert. Streitig ist insoweit zwischen den Parteien lediglich, ob sie bereits wieder renovierungsbedürftig war, wie die Beklagten behaupten, oder sie teilweise frisch renoviert und im übrigen noch nicht wieder renovierungsbedürftig war. Auch unter Zugrundelegung des Vortrags des Klägers, wonach unmittelbar vor dem Einzug der Beklagten, nach dem teilweisen Einbau neuer Fenster, das gesamte Wohnzimmer und der Flur gestrichen und tapeziert worden, die übrigen Räume nach der letzten Schönheitsreparatur zwei Jahre lang bewohnt worden waren, kann die Wohnung insgesamt - es handelt sich nach dem Mietvertrag um eine Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung mit Bad, Küche, Diele und Klosett - nicht als bei Anmietung renoviert angesehen werden.

Bei dieser Sachlage ist die in § 14 Ziffer 1 des Formular-Mietvertrages enthaltene Klausel "der Mieter ist verpflichtet, soweit schriftlich nichts anderes vereinbart ist, alle Schönheitsreparaturen regelmäßig während der Mietzeit auszuführen, sobald und soweit dies objektiv erforderlich ist. Diese Verpflichtung besteht unabhängig davon auch dann, wenn für Küche, Bad, WC drei Jahre, für alle sonstigen Räume fünf Jahre, seit der letzten vollständigen, fachgemäßen Herrichtung der betreffenden Räume verstrichen sind "wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

Die Kammer ist bei der vorliegenden Fallgestaltung an den RE des OLG Stuttgart v. 6.3.1986 - 8 REMiet 4/84 (= WM, 1986, 210) gebunden, mit dem das OLG Stuttgart uneingeschränkt in sämtlichen Fällen der Überlassung einer nicht renovierten Wohnung die formularvertragliche Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter als unwirksam angesehen hat. Die Kammer sieht keine Veranlassung, von dieser Entscheidung abzuweichen.

Der RE des BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86 (= WM 1987, 306) steht dem nicht entgegen; dieser RE erfaßt nicht die vorliegende Fallgestaltung. Zwar hat der BGH entgegen der vom OLG Stuttgart vertretenen Ansicht die formularvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung als zulässig angesehen, doch beschränkt sich diese Entscheidung, wie sich sowohl aus dem Tenor als auch aus den Gründen erkennen läßt, auf die Fälle, in denen die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe eines festen Planes ausgeführt werden sollen und die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Wie zu entscheiden wäre, wenn nach der Abwälzungsklausel nicht nach einem an die Mietzeit des jeweiligen Mieters anknüpfenden Fristenplan, sondern schlechthin "bei Bedarf" zu renovieren ist, hat der BGH ausdrücklich dahingestellt gelassen. Insoweit ist nach wie vor der RE des OLG Stuttgart v. 6.3.1986, auch wenn er aufgrund des RE des BGH nicht mehr uneingeschränkt Anwendung finden kann, für den vorliegenden Sachverhalt maßgeblich.

Eine Vorlagepflicht hinsichtlich der Entscheidung über die Frage, ob die vorliegende Vertragsgestaltung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen rechtlich zulässig ist oder nicht, war nicht gegeben. Die Kammer weicht mit ihrer Entscheidung nicht vom RE des BGH ab, da die vorliegende Fallgestaltung vom RE nicht erfaßt wird. Im Hinblick auf die im Vorlagebeschluß (VB) des OLG Frankfurt (= DWW 1986, 289 = NJW-RR 1986, 1393 = WM 1986, 331 L.) vertretene entgegengesetzte Ansicht ergab sich auch keine Vorlagepflicht, da dieser VB nicht als Entscheidung i.S. von Art. 3 Abs. 1 des 3. MRÄndG anzusehen ist. Von dem für die vorliegende Fallgestaltung nach wie vor maßgeblichen RE des OLG Stuttgart will die Kammer jedoch nicht abweichen .

Die in § 14 Ziffer 1 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung zu renovieren, sobald und soweit objektiv erforderlich, sowie unabhängig davon innerhalb bestimmter Fristen, die jedoch mit der letzten Herrichtung der betreffenden Räume zu laufen beginnen, ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam (vgl. Urteile der Kammer v. 28.8.1987 - 9 S 535/87 - sowie v. 27.11.1987 - 9 S 264/86 -).

Fundstellen

Dokument-Index HI1730120