Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Nachholung des Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung im Prozeß
Orientierungssatz
1. Wird ein zweites Mieterhöhungsverlangen zunächst außergerichtlich gestellt, so endet die Klagefrist gemäß MHG § 2 Abs 3 S 1 (MietHöReglG) (hier: 1986-08-31).
2. Ist wegen des ersten Mieterhöhungsverlangens, das unwirksam ist, Klage erhoben worden, so ist beim Nachholen des Mieterhöhungsverlangens gemäß MHG § 2 Abs 3 S 2 (MietHöReglG) die Klagefrist des MietHöReglG § 2 Abs 3 S 1 zu beachten, so daß der Schriftsatz vom 1986-10-20 bezüglich des zweiten Mieterhöhungsverlangens vom 1986-04-28 nach Ablauf der Klagefrist einging und damit die Klage unzulässig macht.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 242,10 DM um 41,96 DM auf 284,06 DM monatlich ab 1. 6. bzw. 1.7.1986 ist gem. § 2 MHG unzulässig.
Das der Klage zugrunde liegende erste Mieterhöhungsverlangen des Klägers v. 7.3.1986 ist gem. § 174 Satz 1 BGB unwirksam, denn ihm war seitens der bevollmächtigten Firma M.-Immobilien eine Vollmachtsurkunde des Klägers nicht beigefügt und die Beklagten haben aus diesem Grund das Erhöhungsverlangen unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 S. 1 BGB) zurückgewiesen.
Entgegen der Ansicht des Klägers gilt § 174 BGB - obwohl ein Erhöhungsverlangen kein selbständiges und damit auch kein einseitiges Rechtsgeschäft ist - für ein Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG entsprechend (vgl. insoweit RE des OLG Hamm v. 28.5.1982 in NJW 1982, 2076 = WM 1982, 204).
Zwar ist das zweite Mieterhöhungsverlangen v. 28.4.1986 formell wirksam, es entspricht nicht nur den Formerfordernissen des § 2 Abs. 2 MHG, sondern war auch an beide Mieter gerichtet und eine Vollmacht des Klägers war beigefügt.
Gleichwohl ist die Klage unzulässig, weil bezüglich dieses Mieterhöhungsverlangens die Klagefrist des § 2 Abs. 3 S. 2 MHG nicht gewahrt ist.
Zwar wollte der Kläger nach dem Inhalt der Erklärung v. 28.4. seine frühere Mieterhöhungserklärung v. 6.3.1986, die formell unwirksam war, durch das erneute Mieterhöhungsverlangen heilen. Dies folgt schon daraus, daß er in seinem zweiten Schreiben den Zeitpunkt für die Mieterhöhung, nämlich den 1.6.1986, nicht geändert hat. Wie die Kammer aber bereits mehrfach entschieden hat (vgl. 1 S 473/86), ist zweifellos eine rückwirkende Heilung eines Mieterhöhungsverlangens nicht möglich. Dies kann insbesondere auch nicht aus § 2 Abs.3 S. 2 MHG hergeleitet werden. Nach § 2 Abs. 3 S. 2 MHG ist es nur möglich, ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen im Prozeß nachzuholen. Durch diese gesetzliche Regelung ist lediglich klargestellt, daß das Mieterhöhungsverlangen Bestandteil einer Klageschrift oder eines anderen prozessualen Schriftsatzes sein kann und daß die in dem neuen Mieterhöhungsverlangen liegende Klageänderung in der Regel als sachdienlich zuzulassen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rn. C 83 zu § 2 MHG; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., Rn. 49c zu § 2 MHG). Eine nachträgliche Heilung eines formunwirksamen Mieterhöhungsverlangens ist nicht vorgesehen. Dies ändert jedoch nichts daran, daß der Kläger gerade im Hinblick auf das vorausgegangene formell unwirksame Mieterhöhungsverlangen eine nunmehr formell wirksame Mieterhöhungserklärung geltend machen wollte.
Insoweit hat der Kläger in seinem Anschreiben zum zweiten Mieterhöhungsverlangen v. 28.4.1986 den Beklagten mitgeteilt, für den Fall, daß gerichtlich der Standpunkt vertreten werde, die Mieterhöhung werde erst zum 1.6.1986 wirksam, würden die Beklagten aufgefordert, dem Mieterhöhungsverlangen bis zum 30.6.1986 zuzustimmen; deshalb enthält das Mieterhöhungsverlangen v. 28.4.1986 auch eine neue und selbständige Mieterhöhungserklärung des Klägers.
Bei diesem zweiten Mieterhöhungsverlangen des Klägers handelt es sich aber nicht um den klassischen Fall des Nachholens einer Mieterhöhungserklärung im Prozeß i.S. des § 2 Abs. 3 MHG. Der Kläger hat nämlich die Mieterhöhung v. 28.4.1986 zunächst nicht im Prozeß, der damals noch nicht rechtshängig war, geltend gemacht, sondern außerprozessual. Er hat das zweite Mieterhöhungsverlangen zunächst den Beklagten nur außergerichtlich zugesandt.
Aber auch dieser Fall wird von § 2 Abs. 3 MHG erfaßt, denn die Formulierung in § 2 Abs. 3 MHG hat nichts mit der Art und Weise, sondern mit dem Zeitpunkt des Nachholens zu tun, und bedeutet nichts anderes, als bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank a.a.O., C 139 e zu § 2 MHG). In diesem Fall, in dem ein neues Mieterhöhungsverlangen zunächst vorgerichtlich oder außergerichtlich gestellt wird, gilt für das neue Mieterhöhungsverlangen die Klagefrist des § 2 Abs. 3 S. 1 MHG. Daß in § 2 Abs. 3 S. 2 MHG beim Nachholen des Mieterhöhungsverlangens im Prozeß die Klagefrist nicht mehr ausdrücklich erwähnt ist, ergibt sich daraus, daß bei einem Mieterhöhungsverlangen im Prozeß das Mieterhöhungsverlangen sofort rechtshängig wird. Der Umstand, daß in § 2 Abs...