LG Mannheim Urteil vom 06.05.1992 - 4 S 234/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmung

Verfahrensgang

AG Schwetzingen (Urteil vom 04.10.1991; Aktenzeichen 4 C 66/91)

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Schwetzingen vom 4.10.1991 (4 C 66/91) aufgehoben.

2. Die Sache wird an das Amtsgericht Schwetzingen zurückverwiesen.

3. Die Kostenentscheidung – auch bezüglich der Berufung – bleibt dem Amtsgericht Schwetzingen vorbehalten.

Tatbestand

(abgekürzt und ohne Tatbestand gem. § 543 ZPO).

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig und begründet.

1. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, daß die vom Kläger abgegebenen Mieterhöhungserklärungen unwirksam seien. Diese Ansicht teilt die Kammer nicht:

a. Zwar ist es zutreffend, daß die Mieterhöhungserklärung vom 01.08.1990 den Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG nicht genügt. Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung setzt nämlich voraus, daß der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die „in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden” gezahlt werden (§ 2 Abs. 1 MHG). Nach § 2 Abs. 2 S. 4 MHG kann der Vermieter dieses Tatbestandsmerkmal mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen „nachweisen”. Dabei entspricht es allgemeiner Meinung, daß sich die Vergleichswohnungen grundsätzlich in der selben Gemeinde wie die Bezugswohnung befinden müssen (Barthelmess § 2 MHG, Rnr. 102; Emmerich-Sonnenschein § 2 MHG Rnr. 41; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rnr. III, 441; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze Rnr, C 103 d; Sternel, Mietrecht Rnr. III 687). Eine Ausnahme kommt grundsätzlich nur bei sehr exklusiven Mietobjekten oder dort in Betracht, wo wegen der geringen Größe der Gemeinde keine Vergleichswohnungen vorhanden sind oder wo sich in der unmittelbar angrenzenden Gemeinde Wohnungen befinden, die eine besonders große Ähnlichkeit mit der Bezugswohnung aufweisen.

Der Kläger hat in der Berufung die Ansicht vertreten, daß es sich bei der Gemeinde … um eine sehr kleine Gemeinde handle. Diese Ansicht trifft allerdings nicht zu: Die Gemeinde … hat über 10.000 Einwohner und kann aus diesem Grunde nicht als sehr kleine Gemeinde bezeichnet werden.

b. Richtig ist auch, daß dem Schreiben des Klägers vom 23.10.1990 keine Bedeutung beizumessen ist. Mit diesem Schreiben hat der Kläger vier in … gelegene Vergleichswohnungen benannt. Das Schreiben hat folgenden Wortlaut:

„In obiger Angelegenheit mußte ich leider feststellen, daß nach wie vor die Zustimmungserklärung nicht vorliegt. Mein Mandant hat sich nunmehr weiterhin um Vergleichswohnungen in … bemüht. Aus den nachfolgend benannten Vergleichswohnungen ergibt sich, daß das Mieterhöhungsbegehren meines Mandanten rechtmäßig ist. Es handelt sich um folgende Vergleichsobjekte: …

Ich fordere sie daher letztmals außergerichtlich auf, dem Mieterhöhungsbegehren aussergerichtlich zuzustimmen …”

Der Kläger hat hierzu in der Klagschrift ausgeführt, daß in jenem Schreiben eine neue Mieterhöhungserklärung zu sehen sei mit der Folge, daß die Beklagten einer Mieterhöhung ab 1.1.1991 zustimmen müßten.

Diese Ansicht ist nicht zutreffend. Das Schreiben vom 23.10.1990 erweckt vielmehr den Eindruck, als solle damit die unwirksame Mieterhöhungserklärung vom 1.8.1990 „nachgebessert” werden. Der Annahme einer neuen Mieterhöhungserklärung steht nicht nur der vom Amtsgericht dargelegte Umstand entgegen, daß dort kein Erhöhungsbetrag mitgeteilt wird; auffällig ist auch, daß in jenem Schreiben kein Erhöhungszeitpunkt genannt ist. Die Empfänger dieses Schreibens konnten deshalb nur den Eindruck gewinnen, als würden sie nochmals aufgefordert, der ursprünglichen Mieterhöhungserklärung vom 1.8.1990 zuzustimmen. Hiervon ist das Amtsgericht zutreffend ausgegangen. Die „Nachbesserung” eines ursprünglich unwirksamen Mieterhöhungsverlangens mit der Folge, daß das ursprüngliche Verlangen nachträglich wirksam würde, ist aber nicht möglich.

c. Mit der Klagschrift haben die Bevollmächtigten des Klägers eine weitere Mieterhöhungserklärung zum 01.05.1991 abgegeben. Diese Mieterhöhungserklärung genügt den Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG.

aa.Die Beklagten vertreten zunächst die Auffassung, daß das vom Kläger gewählte Verfahren nicht zulässig sei: Der Vermieter müsse zunächst eine vorgerichtliche Mieterhöhungserklärung abgeben.

Diese Ansicht wird im Hinblick auf den Wortlaut des § 2 Abs. 3 S. 2 MHG („ist die Klage erhoben worden jedoch kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen …”) auch vereinzelt in der Rechtsprechung vertreten (so z.B, LG Frankental WM 85, 318). Nach herrschender Meinung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. Rnr. C 139 a m.w.N.) spielt es dagegen keine Rolle, ob der im Prozeß erklärten Mieterhöhungserklärung eine vorgerichtliche Erklärung vorausgegangen ist. Diese Meinung entspricht auch der Rechtsprechung der Kammer: Durch die Wortfassung des § 2 Abs. 3 S. 2 MHG soll lediglich klar gestellt werden, daß es genügt, wenn zum Schluß der mündli...