LG Mannheim Urteil vom 11.01.1989 - 4 S 148/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unwirksame Kündigung wegen Vertragsverletzung des Mieters. zur Zulässigkeit der Berufung gegen abgewiesene Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bei Vorlage eines neuen Mieterhöhungsverlangens

Orientierungssatz

1. Ergibt sich aus den Gesamtumständen, insbesondere aus dem Inhalt eines Kündigungsschreibens, daß ein Vermieter eine auf Vertragsverletzung des Mieters iS von BGB § 564b Abs 2 S 1 Nr 1 gestützte Kündigung nur erklärt, um ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen oder weil er über das Fehlschlagen einer Mieterhöhung verärgert ist, so ist die Kündigung unwirksam.

2. Eine Berufung gegen ein Urteil, durch das eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen wird, ist unzulässig, wenn der Vermieter in der Berufungsinstanz ein neues Mieterhöhungsbegehren vorlegt und nur noch die Zustimmung zu dieser Mieterhöhung verlangt.

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Teil-Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 04.05.1988 (12 C 559/87) wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Tatbestand

(abgekürzt und ohne Tatbestand gem. § 543 ZPO)

Entscheidungsgründe

I. Soweit sich die Berufung gegen die Abweisung der Räumungsklage wendet, ist sie zulässig aber unbegründet.

1.) Der Kläger stützt seinen Räumungs- und Herausgabeanspruch auf die durch Anwaltsschreiben vom 27.10.1987 erklärte Kündigung. Die Kündigungserklärung nimmt in erster Linie auf Vorschriften die zur fristlosen Kündigung berechtigen Bezug. "Vorsorglich" hat der Kläger die ordentliche Kündigung erklärt. Zur Begründung der Kündigung wird in dem Kündigungsschreiben ausgeführt:

(1) Die Beklagten hätten die mitvermieteten Möbel mutwillig demoliert (Schlafzimmer/Wohnzimmerschrank); den Kühlschrank und den Boiler hätten die Beklagten nicht gewartet oder nicht pfleglich behandelt, so daß ein Austausch erforderlich geworden sei.

(2) Die Beklagten hätten Binden in die Toilette geworfen, so daß eine Verstopfung und Überschwemmung eingetreten sei.

(3) Die Beklagten hätten sich geweigert, "alte in die Wohnung hineingeschleppte Möbel zu entfernen"; außerdem sei zu beanstanden, daß sich in der Wohnung mindestens 100 Paar "alte dreckige Schuhe" befanden.

(4) Die Beklagten hätten "eine Kakerlaken- und Schabenplage" verursacht.

(5) Die Beklagten hätten sich geweigert, eine Mieterhöhung zu akzeptieren.

In der Klagschrift und in weiteren prozessualen Schriftsätzen wird zu dem unter Ziffer (1) dargelegten Kündigungssachverhalt weiter mitgeteilt, das Schlafzimmer sei im Jahre 1984 oder 1985 ausgetauscht worden (Schriftsatz vom 22.02.88 und Klagschrift); der Austausch des Wohnzimmerschrankes sei im Jahre 1985 und der Austausch des Kühlschrankes im Sommer 1987 im Anschluß an die Ungezieferbeseitigungsmaßnahmen erfolgt (Klagschrift); den Boiler habe der Kläger im Jahre 1986 ausgetauscht und die Tür sei vom Beklagten im Jahre 1985 demoliert worden.

Zu dem unter Ziffer (4) dargestellten Kündigungssachverhalt hat der Kläger vorgetragen, die Wohnung sei bei Mietbeginn ungezieferfrei gewesen. In der Folgezeit habe sich "infolge mangelnder Sorgfalt und Reinlichkeit Ungeziefer in großen Mengen in der Wohnung" eingenistet.

2.) Das Amtsgericht hat ausgeführt, daß die vorgetragenen Kündigungsgründe nicht zur fristlosen Kündigung gemäß §§ 553, 554 a BGB berechtigen. Diese Darlegungen werden mit der Berufung nicht angegriffen.

Zu der ordentlichen Kündigung hat das Amtsgericht ausgeführt, daß diese Kündigung gegen § 1 Satz 1 MHG verstoße, weil der Kläger in erster Linie zum Zwecke der Mietzinserhöhung gekündigt habe. Dagegen wendet sich die Berufung.

3.) Nach Ansicht der Kammer hat das Amtsgericht zutreffend entschieden. Die Kammer nimmt zur Begründung zunächst auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug. Ergänzend ist folgendes auszuführen:

(a) Nach § 1 Satz 1 MHG ist die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift sind nicht nur solche Kündigungen unwirksam, die ausschließlich und ausdrücklich zum Zwecke der Durchsetzung einer Mieterhöhung ausgesprochen werden. Vielmehr folgt aus der gesetzlichen Regelung, daß der Vermieter zum Zwecke der Mieterhöhung auch dann nicht kündigen darf, wenn ihm ansich objektiv ein anderes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zuerkannt werden könnte, welches aber nicht den eigentlichen Kündigungszweck bildet (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, Rd.Nr. C 27 m.w.N.).

(b) Ein solcher Fall liegt hier aber vor. Mit Schreiben vom 01.10.1987 (I. 61) hat der Kläger beim Beklagten Ziffer 1 angefragt, ob dieser im Hinblick auf die Modernisierung des Bades, der geplanten Erneuerung verschiedener Möbel, der durchgeführten Ungezieferbekämpfungsaktion und unter Berücksichtigung der Tatsache, daß die Miete seit 8 Jahren unverändert ist, bereit sei, eine Mieterhöhung zu akzeptieren. Für den Fall der Weigerung hat der Kläger die "ordnungsgemäße Kündigung" angedroht. Nachdem die Beklagten die Mieterhöhung nicht akzeptiert haben, hat der Kläger durch Anwaltsschreiben vom 2...