LG Kiel Urteil vom 16.04.1997 - 5 S 82/96

Verfahrensgang

AG Rendsburg (Urteil vom 08.03.1996; Aktenzeichen 18 C 218/95)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 8. März 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Rendsburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden der Klägerin auferlegt.

Dieses Urteil ist vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Das Amtsgericht hat zutreffend entschieden, daß die Klägerin gegen die Beklagten weder einen Anspruch auf eine Betriebskostenvorauszahlung für den Monat Januar 1995 noch einen Anspruch auf Ersatz des entgangenen Mietzinses für die Monate Februar bis Mai 1995 hat.

I. Betriebskostenvorauszahlung für Januar 1995:

Der Vermieter verliert das Recht auf die vertraglich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung, wenn die Verbrauchsperiode abgelaufen ist und außerdem die auf die Verbrauchsperiode entfallenden Betriebskosten abrechnungsreif geworden sind (OLG Hamburg, WUM 1989, 150; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., RdNr. 796). Diese Voraussetzungen liegen vor. Die betreffende Verbrauchsperiode, nämlich das Kalenderjahr 1995 ist abgelaufen. Auch die Abrechnungsreife der Betriebskosten ist zwischenzeitlich eingetreten. Nach der vorerwähnten Entscheidung des OLG Hamburg tritt die Abrechnungsreife bei preisfreiem Wohnraum drei Monate später ein als bei preisgebundenem Wohnraum nach § 20 Abs. 3 NMV.; da zum Zeitpunkt der Entscheidung die Frist des § 20 Abs. 3 NMV neun Monate betrug, hat das OLG Hamburg angenommen, daß die Abrechnungsreife ein Jahr nach Ablauf der Verbrauchsperiode eintrete (WUM 1989, 150). Es kann offenbleiben, ob dieser Grundsatz angesichts der Änderung des § 20 Abs. 3 NMV, durch die die Frist auf zwölf Monate verlängert wurde, noch gilt oder ob die Abrechnungsreife bei preisfreiem Wohnraum nunmehr erst fünfzehn Monate nach Ablauf der Verbrauchsperiode eintritt. Denn auch diese Zeit war am Tage der mündlichen Verhandlung bereits abgelaufen, ohne daß die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 1995 abgerechnet hat. Die Klägerin kann von den Beklagten auch nicht Zahlung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten für den Monat Januar 1995 verlangen. Denn da die Klägerin den Beklagten bisher keine Abrechnung erteilt hat, wäre ein solcher möglicherweise entstandener Anspruch jedenfalls noch nicht fällig.

II. Kündigungsfolgeschaden (Mietausfall für die Monate Februar bis Mai 1995):

Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls für die Monate Februar bis Mai 1995. Ein Anspruch auf Ersatz eines Kündigungsfolgeschadens, der sich aus § 286 Abs. 1 BGB oder aus positiver Vertragsverletzung ergibt, setzt voraus, daß der Vermieter dem Mieter aus Gründen, die dieser zu vertreten hat, berechtigt gekündigt hat (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., RdNr. 1212 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 20. Januar 1995 zum 27. Januar 1995 war unwirksam, weil kein Kündigungsgrund bestand.

Insbesondere hatte die Klägerin kein Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 554 BGB. Die Vorschrift des § 554 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 BGB ist im vorliegenden Fall nicht anwendbar, weil die Beklagten nicht für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug waren. Denn die Monate November 1994 und Januar 1995, für die die Beklagten zum Zeitpunkt der Kündigung keine Mietzahlungen geleistet hatten, folgten nicht unmittelbar aufeinander.

Auch auf § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB konnte die Kündigung vom 20. Januar 1995 nicht gestützt werden. Die Kündigung nach dieser Vorschrift setzt voraus, daß der Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei Monate erreicht. Die Beklagten waren jedoch nicht mit einem Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten im Verzug. Sie waren nämlich in den betreffenden Monaten nicht zur Entrichtung des vollen Mietzinses verpflichtet, da sich der Mietzins gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 wegen eines nicht unerheblichen Mangels der Mietsache kraft Gesetzes gemindert hatte. Allein der von dem Zeugen … vor dem Amtsgericht glaubhaft bekundete Umstand, daß auf dem Hof Ratten herumliefen, stellt bereits einen Mangel dar, der zur Minderung des Mietzinses führt. Es kann offenbleiben, in welcher Höhe die Minderung eingetreten ist. Denn da der Zahlungsrückstand der Beklagten zum Zeitpunkt der Kündigung den Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten nicht überstieg, schließt selbst der denkbar geringste Minderungsbetrag den Verzug mit einem Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten und damit das Kündigungsrecht aus § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB aus.

Das Minderungsrecht der Beklagten war auch nicht gemäß § 545 Abs. 2 BGB dadurch ausgeschlossen, daß die Beklagten der Klägerin den Mangel nicht angezeigt hatten. Der Rechtsverlust des Mieters nach dieser Vorschrift tritt nur ein, soweit der Vermie...