LG Kiel Urteil vom 30.06.1976 - 1 S 48/76

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Mieterhöhung bei Vergrößerung der Nutzfläche

Orientierungssatz

Der Vermieter kann keine Mieterhöhung nach MietHöReglG § 3 geltend machen, wenn er durch Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums die Nutzfläche der Mietwohnung ohne oder möglicherweise sogar im Einverständnis des Mieters vergrößert hat. Bei dieser Sachlage bleibt es ihm aber unbenommen, den gegebenenfalls eingetretenen Gebrauchswertzuwachs der vermieteten Wohnung im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach MietHöReglG § 2 geltend zu machen.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin des Hausgrundstücks B. in K. . Die Beklagte ist auf Grund schriftlichen Vertrages vom 1. Februar 1970 seit dem 1. Mai 1970 Mieterin einer im zweiten Stockwerk dieses Hauses belegenen, aus zwei Zimmern, Küche, Diele und Nebengelaß bestehenden Wohnung. In dem § 4 des Mietvertrages heißt es ua:

"Die Miete einschließlich der Nebenkosten im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beträgt jährlich-monatlich 120,-- DM + 30,-- DM, in Worten: Heizungskosten, monatlich, endgültige Abrechnung erfolgt jährlich d Kostenberechnungs-Fa.

Ende des Jahres erfolgt eine Abrechnung von Wasser + Müll".

Mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 10. März 1975 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Anhebung der vereinbarten Miete um monatlich 36,-- DM auf 186,-- DM im Monat ohne Nebenkosten ab 1. Juni 1975 zuzustimmen. Zur Begründung ihres Verlangens hat sie Bezug genommen auf ein der Beklagten bereits übersandtes Sachverständigengutachten des Hausmaklers und Grundstücksmaklers O.S., K., vom 17. Januar 1975, in dem von diesem für die 62 qm große Wohnung im zweiten Stockwerk des Hauses K., B., unter Berücksichtigung vergleichbarer Mieten ein Quadratmeterpreis von 3,-- DM zuzüglich der anfallenden Nebenkosten als angemessen erachtet worden ist, und hat außerdem als Vergleichsobjekte fünf Wohnungen in den Häusern K., F.-Straße, benannt, ohne diese allerdings näher zu beschreiben. Die Beklagte erwiderte durch den sie damals vertretenen K. Mieter-Verein eV, K., am 28. April 1975 ua, daß sie "nunmehr nach Vorlage und Überprüfung der Unterlagen die geforderte Mieterhöhung von 36,-- DM ab 1. Juni 1975 entrichten" werde. Ungeachtet dieser Ankündigung hat sie jedoch der Klägerin an Miete für den Monat Juni 1975 nur weiterhin 150,-- DM gezahlt. Die Entrichtung von Nebenkosten, die die Klägerin ihr für den Monat Mai 1975 mit folgender Aufstellung aufgegeben hat:

6,95 DM Wasser

6,95 DM Abwässer

4,20 DM Niederschlag

2,80 DM Straßenreinigung

5,60 DM Müll, 1 Mülltonne

2,72 DM Grundsteuer

1,65 DM Schornsteinfeger

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30,87 DM

2,80 DM

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28,07 DM

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ist von der Beklagten abgelehnt worden. Der Wohnung der Beklagten ist ab 1. Juli 1975 ein 8 qm großer Raum für ein Bad und eine Toilette zugeschlagen worden. Die Klägerin fordert für diesen Raum, den die Beklagte in Benutzung genommen hat, einen zusätzlichen monatlichen Mietzins in Höhe von 3*8,-- DM = 24,-- DM; die Beklagte lehnt diesen Anspruch als unbegründet ab.

Mit ihrer am 1. Juli 1975 erhobenen Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zahlung angeblich rückständiger Miete in Höhe von 60,-- DM für den Monat Juni 1975 und geschuldeter Nebenkosten für die Zeit vom 1. Mai bis zum 30. Juni 1975 von 2*30,87 DM = 61,74 DM sowie auf Feststellung in Anspruch, daß diese verpflichtet sei, ab 1. Juli 1975 an sie eine monatliche Miete von 210,-- zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 30,87 DM, insgesamt also 240,87 DM zu entrichten.

Die Klägerin hat vorgetragen, ein Quadratmetermietpreis von 3,-- DM sei für die nunmehr 70 qm große Wohnung der Beklagten im zweiten Stockwerk des Hauses K., B., angemessen. Der Mietzins für die Vergleichswohnungen in den Häusern K., F.-Straße, betrage sogar 3,80 DM für jeden Quadratmeter der Wohnfläche, obwohl diese Wohnungen nicht mit Warmwasser und neuen Fenstern ausgestattet seien. Die Anhebung der Miete für die Wohnung der Beklagten um weitere 114,09 DM als anteiligen Kostenausgleich für den Einbau eines Bades und einer Toilette, den sie, die Klägerin, im Einverständnis der Beklagten vorgenommen habe, trete erst ab 1. Oktober 1975 in Kraft. Bei Abschluß des Mietvertrages sei mit der Beklagten vereinbart worden, daß diese - außer der eigentlichen Miete - auch Nebenkosten in dem Umfang und der Höhe zu entrichten habe, wie sie von dem verstorbenen Vormieter gezahlt worden seien. In der Folge habe sich die Beklagte bis zum 30. April 1975 immer an den Nebenkosten so, wie sie ihr aufgegeben worden seien, beteiligt; nunmehr berufe sie sich auf eine etwas unglückliche Formulierung in dem § 4 des Mietvertrages vom 1. Februar 1970 und verweigere mit der Begründung, sie sei hierzu nicht verpflichtet, die Zahlung von Mietnebenkosten überhaupt. Dabei habe sie, die Klägerin, diese Nebenkosten stets ordnungsmäßig und von der Beklagten unbeanstandet ermittelt. Die für das Wohnhaus K., B., angefallenen Nebenkosten habe sie regelmäßig zu je 1/4 auf die vier Wohnungsmieter umgelegt....