Entscheidungsstichwort (Thema)
Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens
Orientierungssatz
Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen setzt voraus, daß der Vermieter Straße, Hausnummer, Etage sowie Lage in der Etage oder Namen des Mieters, Nettomiete und Quadratmeterzahl der Vergleichswohnungen angibt und die Behauptung aufstellt, daß die Wohnung des Mieters und die Vergleichsobjekte nach Lage, Art, Größe und Ausstattung (Bad, Heizung etc) einander entsprechen.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Hausgrundstücks H. F.-W.-Str. 50. Der Beklagte bewohnt in diesem Haus seit dem 1.10.1948 eine Wohnung im 4. Obergeschoß. Diese besteht aus 2 Zimmern, Küche, Flur sowie WC außerhalb der Wohnung im Vorflur. Die Wohnung hat einen Balkon sowie ein vom Beklagten selbst eingebautes Bad und Ofenheizung. Die Gesamtnutzfläche beträgt 58,05 qm. Die Miete belief sich ursprünglich auf 48,-- DM. Seit 1967 zahlt der Beklagte eine Nettomiete von 60,-- DM gleich 1,02 DM pro qm. Der Kläger hat 1974 das Haus renoviert, mit Haustelefon ausgestattet und äußerlich herrichten lassen. Die Hausverwalterin, die M. E. GmbH u Co KG forderte den Beklagten und seine Ehefrau mit Schreiben vom 20.6.1975 auf, sich zu erklären, ob sie gewillt seien, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen und ab 1.10.1975 eine monatliche Miete in Höhe von 120,-- DM zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 24,72 DM zu zahlen. Diesem Schreiben war eine Auskunft des Hauseigentümervereins, Wohnungseigentümervereins und Grundeigentümervereins H. vom 20.1.1975 beigefügt, in der es ua heißt:
"Betr: Ortsübliche Vergleichsmiete für Ihr Grundstück H., F.-W.-Str. 50, Wohnung mit Gasheizung und Bad ... . Unser Mietpreisverzeichnis weist für die obige Wohnung mit den in ihrer Anfrage angegebenen Merkmalen folgende ortsübliche Vergleichsmieten auf:
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1. Hann- |
List B-str 15 |
I |
5,25 DM/qm |
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2. " |
" F-W-str 15 |
IV |
5,45 DM/qm |
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3. " |
" P-str 144 |
III |
5,83 DM/qm |
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4. " |
" J-str 25 |
IV |
4,76 DM/qm |
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5. " |
" M-kirche 3 |
IV |
4,86 DM/qm |
Der Beklagte hat die Zustimmung zu der Mieterhöhung verweigert. Der Kläger hat Auskunftsschreiben des Hauseigentümervereins, Wohnungseigentümervereins und Grundeigentümervereins vom 16.4. und 11.9.1975 zu den Akten nachgereicht.
Der Kläger hat mit der Klage die Zustimmung des Beklagten zu seinem Mieterhöhungsverlangen vom 20.6.1975 begehrt.
Er hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, dem Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 20. Juni 1975 auf Zahlung einer monatlichen Nettomiete in Höhe von 120,-- DM ab 1. Oktober 1975 für die im 4. Geschoß gelegene Wohnung in H., F.-W.-Straße 50, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur und WC zuzustimmen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat vorgetragen, das Schreiben des Klägers vom 20.6.1975 beinhalte kein wirksames Mieterhöhungsverlangen. Zum einen seien die dort angegebenen Wohnungen mit der von ihm bewohnten Wohnung nicht vergleichbar, weil seine Wohnung eine Dachschräge und das Wohnzimmer keine Heizkörper besitze und die Toilette sich auf dem Außenflur befinde. Auch sei die Größe der anderen Wohnungen nicht angegeben. Zum anderen seien die Vergleichswohnungen für ihn auch nicht identifizierbar, da der Name der jeweiligen Mieter auf der Liste fehle.
Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen H. vom 26.1.1976 sowie durch dessen Anhörung im Termin vom 27.2.1976. Es hat der Klage durch das am 26. März 1976 verkündete Urteil stattgegeben. Auf dieses Urteil wird Bezug genommen.
Mit der Berufung trägt der Beklagte vor, das Mieterhöhungsschreiben vom 20.6.1975 reiche nicht aus, da die betreffende Firma nur eine Vergleichsvollmacht und Prozeßvollmacht gehabt habe, wobei durch die Erklärung auch gegen Art 1 §§ 1, 5 Nr 2 Rechtsberatungsgesetz verstoßen werde. Das dem Schreiben beigefügte Schriftstück des Hauseigentümervereins, Wohnungseigentümervereins und Grundeigentümervereins vom 20.1.1975 enthalte keine ausreichend bestimmten Vergleichsobjekte.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er trägt vor, die Firma M. sei zur Abgabe der Erklärungen im Mieterhöhungsverlangen bevollmächtigt gewesen. Im Rahmen der Hausverwaltung könnten auch Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht werden. Bezüglich des Mieterhöhungsschreibens stelle der Beklagte überhöhte und formalistische Anforderungen. Entscheidend für die hinreichende Bestimmtheit sei, daß sich der Mieter ohne unzumutbaren Aufwand von der Vergleichbarkeit der angegebenen Wohnungen überzeugen könne. Insoweit hätten die Angaben im Mieterhöhungsverlangen durchaus ausgereicht. Daran könne auch die Tatsache nichts ändern, daß sich möglicher Weise auf einer Etage mehrere Wohnungen befänden. Es sei auch keinesfalls unzumutbar, daß der Mieter sich unter maximal 5 Wohnungen die entsprechende Wohnung heraussuche.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer in beiden Instanzen gewechselten und...