Verfahrensgang
AG Köln (Urteil vom 23.10.2017; Aktenzeichen 202 C 96/17) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 23.10.2017 – 202 C 96/17 – wird zurückgewiesen.
Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft B3, Köln. Die Klägerin ficht die Beschlüsse zu TOP 3, 3b und 4 aus der Eigentümerversammlung vom 30.5.2017 an.
Für die tatsächlichen Feststellungen und die erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass die Beklagten mit Schriftsatz vom 8.6.2018 Vollmachten für den Prozessbevollmächtigten der Beklagten betreffend das Berufungsverfahren 29 S 285/17 und die Anschlussberufung vorgelegt haben. Für die Einzelheiten wird auf die Vollmachtserklärungen (Bl.382/383 GA) Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu TOP 3 und 3b für ungültig erklärt. Den Beschluss zu TOP 4 hat das Amtsgericht insoweit für ungültig erklärt, als Herr G2 und Herr C. dazu ermächtigt worden sind, den Verwaltervertrag auf der Basis des vorgelegten Angebots – Verwaltergebühren monatlich je Wohnung 25,00 EUR zzgl. MwSt. und je U-Platz,00 EUR zzgl. MwSt., für Eigentümer ohne Einzugsermächtigung erhöht sich die monatliche Verwaltergebühr je Einheit um 2,50 EUR zzgl. MwSt., Mahngebühren von 10,00 EUR zzgl. MwSt., Verwalterzustimmung bei Veräußerung 100,00 EUR zzgl. MwSt., für jede weitere Eigentümerversammlung eine Zusatzpauschale von 400,00 EUR zzgl. MwSt., für besondere Arbeiten beträgt der Stundensatz 75,00 EUR zzgl. MwSt.,– endzuverhandeln und zu unterzeichnen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.
Zur Begründung, soweit für die Berufung/Anschlussberufung von Relevanz, hat das Amtsgericht ausgeführt, das der Verwaltervertrag mehrere unwirksame Klauseln enthalte. Der Beschluss, der den Verwaltervertrag in dieser Form billige sei daher für ungültig zu erklären. Die Angabe von Nettopreisen stellte eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers dar. Die Entnahme von Geldern aus der Rücklage widerspreche, wenn nicht eine Mindestrücklage bestehe, ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Bevollmächtigung zur Geltendmachung von Forderungen im eigenen Namen (Namen des Verwalters) widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Im Übrigen begegne es keinen Bedenken, Kosten für Mahngebühren/Zustimmung zur Veräußerung den einzelnen Eigentümern aufzuerlegen.
Im Übrigen sei die Klage unbegründet. Die Bestellung der Verwaltung, die getrennt von dem Abschluss des Verwaltervertrages zu betrachten sei, widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltungn nicht. Die formellen Einwendungen griffen nicht.
Die Unterlagen zur Wahl des Verwalters hätten in der Versammlung vorgelegen. Dass die Klägerin zur Wahl des Verwalters keine Unterlagen erhalten habe, sei unschädlich, da sei nicht behauptet habe, dass sie bei Vorlage der Unterlagen von ihrem Teilnahmerecht Gebrauch gemacht hätte. Die Unterschriften unter dem Protokoll lägen nunmehr vor. Das Bestreiten der Richtigkeit der Stimmauszählung sei unzulässig. Die Wohnungseigentümer hätten mit der Wahl der Fa. P3 von ihrem Ermessen ordnungsgemäßen Gebrauch gemacht. Auch eine Verwaltung in Aachen könne ein Objekt in Köln verwalten.
Gegen diese Entscheidung wenden sich die Klägerin mit ihrer Berufung und die Beklagten mit der Anschlussberufung im Hinblick auf die Beschlussfassung zu TOP 4.
Mit der Berufung rügt die Klägerin, dass keine ordnungsgemäße Bestellung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten in 1. Instanz vorgelegen habe. Sie rügt weiterhin, dass die Alternativangebote nicht mit der Einladung übersandt worden seien. Hilfsweise legt sie dar, dass die Eigentümer die Angebote erst am Tag der Versammlung erhalten hätten, eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung habe daher nicht vorgelegen.
Der Bestellungsbeschluss sei zudem unwirksam, da die Eckwerte des Vertrages bei Beschlussfassung nicht vorgelegen hätten. Das Amtsgericht habe das Endverhandeln und Unterzeichnen des Vertrages wegen einiger unwirksamer Klauseln und wegen Verstoßes gegen die Preisangabenverordnung insgesamt für unwirksam erklärt. Aufgrund der Unwirksamkeitserklärung dieses Teils der Beschlussfassung des Vertrages, fehlten auch die Eckpunkte nämlich die Verwaltergebühr. Wegen der Vielzahl der unwirksamen Klauseln sei der Verwaltervertrag insgesamt unwirksam. Die Mangelhaftigkeit des Verwaltervertrages wirke sich auch auf den Bestellungsbeschluss aus. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter trotz der Ungültigkeit betreffend den Abschluss des Verwaltervertrages bestellt hätten. Die Klägerin verweist insoweit auf die Entscheidung des LG Frankfurt (Urteil vom 27.9.2017 – 13 S 49/16 –). Die Verwalterin sei ungeeignet, da sie einen Verwaltervertrag vorlege, der überwiegend unwirksam...