Verwalter: Bestellungsbeschluss

Leitsatz

Ein Verwalter mit Sitz in Aachen ist in der Lage, eine Wohnungseigentumsanlage in Köln zu verwalten.

Aus der Verwendung eines Muster-Verwaltervertrags, der mehrere unwirksame Klauseln enthält und in Teilen nicht an die aktuelle Rechtslage angepasst worden ist, kann nicht auf die generelle Ungeeignetheit des Verwalters geschlossen werden.

Schlechte Bewertungen im Internet stellen keine geeignete Grundlage dar, um die Leistungsfähigkeit eines Verwalters einzuschätzen.

Normenkette

WEG § 27 Abs. 2

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer bestellen zum Tagesordnungspunkt (TOP) 3 den V zum Verwalter. Zu TOP 3b genehmigen sie den Verwaltervertrag. Zu TOP 4 werden die Verwaltungsbeiräte Y und Z ermächtigt, den Verwaltervertrag "endzuverhandeln" und zu unterschreiben. Wohnungseigentümer K geht gegen diese 3 Beschlüsse im Wege der Anfechtungsklage vor.

2. Das Amtsgericht (AG) nimmt an den Beschlüssen zu TOP 3 und 3b keinen Anstoß. Den Beschluss zu TOP 4 erklärt es insoweit für ungültig, als A und Z dazu ermächtigt worden sind, den Verwaltervertrag auf der Basis des vorgelegten Angebots, nämlich

   • Verwaltergebühren monatlich je Wohnung 25 EUR zzgl. MwSt. und je Tiefgaragenstellplatz 3 EUR zzgl. MwSt.,
   • für Eigentümer ohne Einzugsermächtigung erhöht sich die monatliche Verwaltergebühr je Einheit um 2,50 EUR zzgl. MwSt.,
   • Mahngebühren von 10 EUR zzgl. MwSt.,
   • Verwalterzustimmung bei Veräußerung 100 EUR zzgl. MwSt.,
   • für jede weitere Eigentümerversammlung eine Zusatzpauschale von 400 EUR zzgl. MwSt.,
   • für besondere Arbeiten beträgt der Stundensatz 75 EUR zzgl. MwSt.,

   "endzuverhandeln" und zu unterzeichnen. Der Verwaltervertrag enthalte mehrere unwirksame Klauseln. Der Beschluss, der den Verwaltervertrag in dieser Form billige, sei daher für ungültig zu erklären. Nämlich:

   • Die Angabe von Nettopreisen stelle eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers dar.
   • Die Entnahme von Geldern aus der Instandhaltungsrückstellung widerspreche, wenn nicht eine Mindestrücklage bestehe, ordnungsmäßiger Verwaltung.
   • Auch die Bevollmächtigung zur Geltendmachung von Forderungen im eigenen Namen (Namen des Verwalters) widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung.
   • Im Übrigen begegne es keinen Bedenken, Kosten für Mahngebühren/Zustimmung zur Veräußerung den einzelnen Wohnungseigentümern aufzuerlegen.

   Die Bestellung, die getrennt von dem Abschluss des Verwaltervertrags zu betrachten sei, sei hingegen nicht zu beanstanden. Die formellen Einwendungen des K "griffen" nicht. Die Unterlagen zur Wahl des Verwalters hätten in der Versammlung vorgelegen. Dass K keine Unterlagen erhalten habe, sei unschädlich, da er nicht behaupte, bei Vorlage der Unterlagen von seinem Teilnahmerecht Gebrauch gemacht zu haben. Die Unterschriften unter der Niederschrift lägen nunmehr vor. Das Bestreiten der Richtigkeit der Stimmauszählung sei unzulässig. Die Wohnungseigentümer hätten mit der Wahl des V von ihrem Ermessen einen ordnungsmäßigen Gebrauch gemacht. Ein Verwalter in Aachen könne eine Wohnungseigentumsanlage in Köln verwalten.

3. Gegen diese Entscheidung wendet sich K mit seiner Berufung und die Beklagten mit einer Anschlussberufung im Hinblick auf die Beschlussfassung zu TOP 4. K rügt, mit der Einladung seien keine Alternativangebote übersandt worden. Hilfsweise legt er dar, dass die Wohnungseigentümer die Alternativangebote erst am Tag der Versammlung erhalten hätten, eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung habe daher nicht vorgelegen. Der Bestellungsbeschluss sei zudem unwirksam, da die Eckwerte des Vertrags bei Beschlussfassung nicht vorgelegen hätten. Das Amtsgericht (AG) habe das Endverhandeln und Unterzeichnen des Vertrags wegen einiger unwirksamer Klauseln und wegen Verstoßes gegen die Preisangabenverordnung insgesamt für unwirksam erklärt. Aufgrund der Unwirksamkeitserklärung dieses Teils der Beschlussfassung des Vertrags, fehlten auch die Eckpunkte, nämlich die Verwaltergebühr. Wegen der Vielzahl der unwirksamen Klauseln sei der Verwaltervertrag insgesamt unwirksam. Die Mangelhaftigkeit des Verwaltervertrags wirke sich auch auf den Bestellungsbeschluss aus. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter trotz der Ungültigkeit den Abschluss des Verwaltervertrags betreffend bestellt hätten (Hinweis auf LG Frankfurt a.M., Urteil v. 27.9.2017, 13 S 49/16). V sei ferner ungeeignet, da er einen Verwaltervertrag vorgelegt habe, der überwiegend unwirksam sei. Eine Verwaltung in Aachen sei nicht in der Lage, eine Wohnungseigentumsanlage in Köln hinreichend zu verwalten. Überdies habe V im Internet ausschließlich negative Beurteilungen bekommen. Die Beklagten beantragen jeweils im Wege der Anschlussberufung, das Urteil des AG aufzuheben, soweit der Beschluss zu TOP 4 teilweise aufgehoben wurde.

Die Entscheidung

Die Berufung, aber auch die Anschlussberufung haben jeweils keinen Erfolg.

Berufung des K

Das AG habe zu Recht und mit zutreffender Begründung die Beschlussfassung zu TOP 3 nicht für ungültig erklärt.

Formelle...