LG Köln Urteil vom 16.09.1994 - 12 S 219/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung und Herausgabe einer Wohnung

Verfahrensgang

AG Köln (Urteil vom 15.04.1994; Aktenzeichen 218 C 491/93)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts in Köln vom 15. April 1994 – 218 C 491/93 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges tragt die Klägerin.

Gründe

Die statthafte, in der rechten Form und Frist eingelegte und begründete Berufung ist zulässig, in der Sache selbst aber nicht gerechtfertigt.

Mit Recht hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung die auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten genutzten Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Herausgabeanspruch aus § 556 Abs. 1 BGB. Diesen Anspruch hat die Klägerin auch dann nicht, wenn man zu ihren Gunsten unterstellt, daß sie nachträglich in den zwischen der Firma … und den Eheleuten … bzw … bzw. den Beklagten abgeschlossenen Mietvertrag als Vermieterin eingetreten ist und sie ihre Stellung als Vermieterin auch nicht durch Beendigung des Pachtvertrages mit der Verpächterin … KG (früher oHG) durch eine (entsprechende) Anwendung von § 549 a BGB verloren hat.

Das Kündigungsschreiben der Klägerin von 11.09.1989 hat nämlich das – nach der vorstehend vorgenommenen Unterstellung – zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beenden können. Die Voraussetzungen des § 564 b BGB, wonach allein eine fristgerechte Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum möglich ist, sind hier nämlich nicht gegeben. In Betracht kommt allein § 564 b Abs. 1 BGB, wonach die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum nur möglich ist, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die hier gegebene Beendigung des (Haupt-)Pachtvertrages allein begründet indessen noch kein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des mit den Beklagten geschlossenen (Unter-)Mietvertrages. Das zwischen den Parteien bestehende Untermietverhältnis über Wohnraum unterliegt denselben Bedingungen des sozialen Mietrechts wie andere Wohnraummietverhältnisse auch.

Würde man in der Beendigung des Hauptpachtverhältnisses ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des Untermietverhältnisses erblicken, dann wäre der Unterschied zwischen Wohnraummietverhältnissen und anderen Miet- bzw. Pachtverhältnissen eingeebnet. Denn in diesem Fall unterläge das Wohnraummietverhältnis zwischen den Parteien den gleichen rechtlichen Bestimmungen wie das Pachtverhältnis zwischen der Klägerin und der Verpächterin, das eben nicht den Bindungen des Wohnraummietrechts unterworfen ist. Soweit die Klägerin vorgetragen hat, sie werde im Falle nicht rechtzeitiger Räumung des Objekts durch die Untermieter von der Verpächterin auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, greift diese Erwägung jedenfalls dann nicht, wenn die Klägerin die Wohnung mit Wissen und Wollen der Verpächterin –was sich hier aus § 10 Nr. 2 des Pachtvertrages eindeutig ergibt – zu Wohnzwecken untervermietet hat. In diesem Fall kann die Verpächterin der Klägerin die sich daraus im Verhältnis zwischen den Parteien dieses … Rechtsstreits zwingend ergebende Rechtsfolge des Wohnraumkündigungsschutzes nicht zum Vorwurf machen (LG Osnabrück WM 94, 24). Mit dieser Rechtsansicht befindet sich die erkennende Kammer in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart WM 93, 386 f. Dort ist ausdrücklich ausgesprochen worden, daß die Beendigung des Hauptmietverhältnisses allein, sofern nicht besondere weitere Umstände hinzutreten, dem Zwischenvermieter noch kein berechtigtes Interesse im Sinne des. § 564 b Abs. 1 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses mit seinem Mieter (Untermieter) gibt. Daß dieser Rechtsentscheid im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnraum ergangen ist, stellt keinen entscheidenden Unterschied bei der Anwendung der darin ausgesprochenen Grundsätze dar. Aus der hier maßgeblichen Sicht des Untermieters ist es nämlich ohne Belang, ob sein Vermieter als gewerblicher Zwischenvermieter handelt oder aus sonstigen Gründen zur Vermietung aus eigenem Recht in der Lage ist. Dem hat schließlich auch die höchstrichterliche Rechtsprechung zunehmend Rechnung getragen. So hat die Rechtsprechung den Mieter zunächst dadurch zu schützen versucht, daß sie gegenüber dem Räumungsanspruch des Eigentümers den Einwand des Rechtsmißbrauchs durchgreifen ließ, sofern der Mieter nicht bei Abschluß des Mietvertrages gewußt hatte, daß sein Vermieter nicht der Eigentümer der Wohnung war (vgl. BGH WM 82, 178).

Später ist der Schutz des Untermieters auch auf den Fall ausgedehnt worden, daß dem Untermieter bei Vertragsabschluß zwar bekannt gewesen ist, daß sein Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist, er aber nicht gewußt hat, daß er dann gegenüber dem Eigentümer keinen Wohnraumkündigungsschutz genießt (vgl. BGH WM 91, 326). Letztlich ist mit der Erwägung, daß der Gesetzgeber den Kündigungsschutz für Wohnraum nicht davon abhängig gemacht hat, ob der Miet...