Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen insgesamt oder die auf einzelne Betriebskostenpositionen entfallenden Vorauszahlungen nicht zurückverlangen, weil die Betriebskostenabrechnung insgesamt oder hinsichtlich einzelner Positionen fehlerhaft ist.
2. Eine Rückforderung setzt voraus, daß der Mieter beweist, daß die Vorauszahlungen die tatsächlichen Betriebskosten übersteigen.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Kläger sind Mieter einer Eigentumswohnung der Beklagten, die von deren Hausverwaltung zur Wohnanlage A-Str. 2-6/B-Str. 1-17 gerechnet wird. Gemäß dem Mietvertrag leisteten die Kläger im Jahr 1984 auf die Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2.736,- DM. Für den Zeitraum wurde ihnen von der Hausverwaltung eine Abrechnung erteilt, die mit einem Betrag von 2.675,09 DM endete.
Die Kläger verlangen Rückzahlung der von ihnen geleisteten Vorauszahlungen. Sie tragen vor, die Abrechnung sei fehlerhaft, insbesondere weil von einer falschen Wirtschaftseinheit ausgegangen worden sei.
Das AG hat der Klage durch Urteil v. 13.2.1987 stattgegeben. Die Beklagten seien gemäß § 812 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung verpflichtet, die geleisteten Vorauszahlungen an die Kläger zurückzuerstatten. Deren Zahlungen seien unter der Bedingung erfolgt, daß die Nebenkosten ordnungsgemäß abgerechnet würden. Diese Bedingung sei nicht eingetreten. Die Kläger hätten in hinreichender Weise dargelegt, daß die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1984 in wesentlichen Bereichen fehlerhaft sein müsse. Die Beklagten dürften sich nicht mit Erfolg darauf berufen, abhängig zu sein von den Feststellungen und Berechnungen der Hausverwaltung.
Entscheidungsgründe
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Denn den Klägern steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Rückzahlung geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen nicht zu.
1. Ein solcher Anspruch ergibt sich entgegen der Auffassung des AG nicht aus dem Gesichtspunkt einer ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 BGB. Insoweit ist schon der Ausgangspunkt des AG, die Vorauszahlungen seien unter der Bedingung erfolgt, daß die Nebenkosten vom Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet werden, unzutreffend. Entgegen der Auffassung der Kläger liegt auch kein Fall des § 812 Abs. 1 Satz 2, 1. Alternative BGB - späterer Wegfall des Rechtsgrundes - vor. Nebenkostenvorauszahlungen erfolgen nicht zu dem Zweck, über die Nebenkosten eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erhalten, sondern zur Abdeckung tatsächlich entstehender Nebenkosten. Den Rechtsgrund für Zahlungen bildet der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag. Ein Rückforderungsrecht des Mieters kommt nur in Betracht, soweit die von ihm geleisteten Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen Nebenkosten, die nach dem Mietvertrag vom Mieter zu tragen sind, übersteigen. Dies darzulegen - und gegebenenfalls auch zu beweisen - ist Sache des Mieters, der einen Rückzahlungsanspruch geltend macht. Der Mieter kann sich deshalb nicht damit begnügen zu behaupten, eine vom Vermieter vorgelegte Nebenkostenabrechnung sei nicht ordnungsgemäß. Vielmehr muß der Mieter im einzelnen darlegen, daß und inwieweit er zuviel gezahlt hat, daß also eine Abrechnung der tatsächlichen Nebenkosten zu einem bestimmten Guthaben für ihn führt. Diesen Ausgangspunkt haben die Kläger erstmals in ihrem Schriftsatz v. 6.10.1987 aufgegriffen. Gleichwohl können auch diese Ausführungen der Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Denn die Kläger gehen in Wahrheit nicht von einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Nebenkosten aus. Vielmehr greifen sie nur aus der Abrechnung der Beklagten einige Einzelposten heraus, die sie anerkennen, während sie den verbleibenden Rest an Vorauszahlungen zurückverlangen. Damit können die Kläger nicht durchdringen, weil ganze Nebenkostenpositionen, wie etwa Heizkosten, ganz außer Acht gelassen worden sind. Daß aber in dem fraglichen Zeitraum tatsächlich Heizkosten entstanden sind, bedarf keiner näheren Darlegung.
2. Ein Rückzahlungsanspruch der Kläger ergibt sich entgegen ihrer Auffassung auch nicht aus dem Gesichtspunkt einer positiven Vertragsverletzung. Die hierzu im Schriftsatz der Kläger v. 14.8.1987 angestellten Überlegungen scheitern - unabhängig von sonstigen rechtlichen Bedenken - auf jeden Fall an der fehlenden Kausalität zwischen der angenommenen Pflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden. Denn es ist nicht dargelegt, daß bei einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Nebenkosten durch die Beklagten ein Saldo in Höhe der geleisteten Vorauszahlungen zugunsten der Kläger verbliebe. Da unzweifelhaft Nebenkosten entstanden sind, wäre ein derartiges Ergebnis auch aus tatsächlichen Gründen ausgeschlossen.
Nach alledem war die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.
Fundstellen