Entscheidungsstichwort (Thema)
Fristlose Kündigung
Orientierungssatz
1. Zur Rechtswirksamkeit einer fristlosen Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses durch einen Bevollmächtigten (hier: Mieterverein) ist grundsätzlich die Beifügung der Vollmacht erforderlich.
2. Die fristlose Kündigung durch einen Mieter bedarf keiner schriftlichen Begründung.
3. Wohnungsmängel als Folge eines nicht fertiggestellten Neubaues rechtfertigen fristlose Kündigung.
Tatbestand
Die Beklagte war früher Eigentümerin des Hauses ... . Gemäß schriftlichem Mietvertrag vom 26. Juli 1972 vermietete sie in diesem Haus eine Wohnung ab 1. Oktober 1972 auf die Dauer von drei Jahren an die Kläger. Das Haus war damals neu errichtet und bei den Klägern handelte es sich um die Erstmieter. Die Kläger leisteten zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 1.470,-- DM an die Beklagte.
Im März 1974 verkaufte die Beklagte das Hausgrundstück an Herrn H. B., der am 30. Juli 1974 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.
Mit Schreiben des Mieterverein K. vom 27. Mai 1974 kündigten die Kläger gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis fristlos zum 31. Mai 1974. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 29. Mai 1974 und rügte, daß dem Kündigungsschreiben keine Vollmacht der Kläger beigelegen habe.
Im vorliegenden Rechtsstreit verlangen die Kläger von der Beklagten Rückzahlung der Kaution von 1.470,-- DM.
Sie haben geltend gemacht:
Das Mietverhältnis sei durch die von ihnen ausgesprochene Kündigung zum 31. Mai 1974 beendet worden. Sie seien zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen, da die Wohnung durch Feuchtigkeitseinwirkungen infolge mangelhafter Isolierung gesundheitsgefährdend gewesen sei. Daß der Mieterverein in ihrer Vollmacht gehandelt hätte, sei der Beklagten durch den mit dem Mieterverein zuvor geführten Schriftwechsel bekannt gewesen.
Die Kläger haben beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.470,-- DM nebst 4% Zinsen seit dem 31. Dezember 1974 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat geltend gemacht:
Nach dem Verkauf des Hauses sei sie nicht mehr passivlegitimiert. Sie habe auch die Kaution an den neuen Eigentümer des Hauses weitergeleitet. Im übrigen sei die fristlose Kündigung der Kläger unwirksam gewesen, da die Wohnung nicht gesundheitsgefährdend gewesen sei. Das Mietverhältnis sei erst zum Zeitpunkt der anderweitigen Vermietung der Wohnung zum 15. August 1974 beendet worden. Die Kläger seien deshalb noch verpflichtet gewesen, vom 1. Juni bis 15. August 1974 Miete in Höhe von 1.225,-- DM zu zahlen. Dieser Betrag sei mit der Kaution zu verrechnen. Im übrigen hätten die Kläger die Wohnung beim Auszug nicht renoviert. Die Kosten der Renovierung beliefen sich auf mindestens 1.000,-- DM. Auch insoweit nehme der neue Eigentümer die Kaution in Anspruch. Im übrigen hat die Beklagte die Aufrechnung mit einer titulierten Forderung in Höhe von 4,-- DM aus einem Vorprozeß zwischen den Parteien (153 C 1272/74 AG Köln) erklärt.
Das Amtsgericht hat durch Urteil, das anstelle der Verkündung am 30. September 1976 zugestellt worden ist, die Beklagte verurteilt, an die Kläger 363,50 DM nebst 4% Zinsen hieraus seit dem 31. Dezember 1974 zu zahlen. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen.
Gegen diese am 7. Oktober 1976 zugestellte Entscheidung, auf die wegen aller Einzelheiten verwiesen wird, haben die Kläger am 2. November 1976 Berufung eingelegt. Die Berufungsbegründung ist am 29. November 1976 bei Gericht eingegangen.
Die Kläger beantragen,
unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils nach ihrem in der ersten Instanz gestellten Antrag zu erkennen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Parteien wiederholen ihr Vorbringen aus dem ersten Rechtszug, das sie nach Maßgabe ihrer in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze ergänzen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Die Beklagte ist gemäß § 4 Ziffer 5 des Mietvertrages verpflichtet, die von den Klägern gestellte Kaution von 1.470,-- DM zurückzuzahlen. Irgendwelche Ansprüche, die mit der Kaution verrechnet werden könnten, bestehen entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Kläger zum 31. Mai 1974 beendet worden. Da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt noch Eigentümerin des Hauses und Vermieterin war, ist er Verkauf des Hauses für den vorliegenden Rechtsstreit nicht von Bedeutung und die Beklagte selbst zur Rückgabe der Kaution verpflichtet.
Der Meinung des Amtsgerichts, die Kündigung sei unwirksam, da der Mieterverein K. dem Schreiben vom 25. Mai 1974 keine Vollmacht der Kläger beigefügt habe, kann nicht gefolgt werden. Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf zwar gemäß § 564a der Schriftform. Für die Vollmacht zum Ausspruch der Kündigung ist jedoch Schriftform nicht vorgeschrieben, § 167 Abs 2 BGB. Im vorliegenden Fall hat die Beklagte allerdings die die Kündigung zurückgewi...