Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhungsverlangen
Orientierungssatz
1. Die bloße Bezugnahme auf eine örtliche Mietwerttabelle ohne weitere Angaben reicht zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsbegehrens nicht aus.
2. Aufgrund einer Klausel, nach der Ehegatten oder Personenmehrheiten als zur Vornahme und Annahme von Erklärungen bevollmächtigt gelten, kann eine Mieterhöhungserklärung mit Wirkung für alle Mieter nicht lediglich gegenüber einem Mieter abgegeben werden.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Der zur Zeit gezahlte Mietzins beträgt 154,45 DM. Der schriftliche Mietvertrag enthält in § 19 ua folgende Vereinbarung:
"Jeder einzelne der Ehegatten oder der Personenmehrheiten gilt als zur Vornahme und Entgegennahme von Erklärungen bevollmächtigt".
Unter Verwendung eines vom K. Hausbesitzervereins und Grundbesitzervereins eV herausgegebenen Vordruckes verlangte die Klägerin am 1. August 1975 vom Beklagten zu 1) die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf 288,-- DM; entsprechend dem Vordruck führte sie ua aus, die Wohnung der Beklagten bestehe aus drei Räumen, einer Küche, einer Diele und sei ausgestattet mit Bad und WC, die derzeitige ortsübliche Miete für Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in K. betrage 4,50 DM je Quadratmeter, zum Nachweis dafür, daß der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteige, nahm die Klägerin Bezug auf "die Miettabelle, die den Erfordernissen des Artikel III § 2 Abs 2 2. WKSchG entspricht". Der Beklagte zu 1) lehnte die erbetene Zustimmung ab. Die Beklagte zu 2) forderte die Klägerin zur Abgabe der Zustimmung nicht auf.
Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin zunächst gegen den Beklagten zu 1) eine Zustimmungsklage erhoben mit der Behauptung, der begehrte Mietzins übersteige nicht die ortsüblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum.
Die Klägerin hat beantragt,
den Beklagten zu 1) zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses für die von ihm bewohnte Wohnung im Hause K., A.-Straße, zweites Geschoß, auf 288,-- DM ab 1. Dezember 1975 zuzustimmen.
Der Beklagte hat beantragt,
die KLage abzuweisen.
Er hat geltend gemacht, die Klägerin habe ihn und seine Ehefrau, die Beklagte zu 2), gemeinsam auffordern müssen, einer Erhöhung des Mietzinses zuzustimmen, außerdem entspreche das Erhöhungsverlangen der Klägerin nicht den gesetzlichen Anforderungen
Mit Urteil vom 21. April 1976 hat das Amtsgericht die KLage abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe beide Beklagten auffordern müssen, der Erhöhung des Mietzinses zuzustimmen.
Gegen das Urteil hat die Klägerin am 12. Mai 1976 Berufung eingelegt. Am 3. Juni 1976 hat sie ihr Rechtsmittel begründet. Sie hat jetzt ihre Klage auf die Beklagte zu 2) ausgedehnt und bringt vor, bei einer Mehrheit von Mietern könne auch jeder einzelne Mieter seine Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses geben und daher auch ein entsprechendes Verlangen nur an einen Mieter gerichtet werden, hierauf komme es im vorliegenden Fall aber nicht an, da der Beklagte zu 1) mit Rücksicht auf die in § 19 des schriftlichen Mietvertrages getroffene Vereinbarung das Verlangen, der Erhöhung des Mietzinses zuzustimmen, auch für die Beklagte zu 2) habe entgegennehmen können und entgegengenommen habe.
Die Klägerin beantragt,
Unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung des Mietzinses für ihre Wohnung im Hause K., A.-Straße, zweites Geschoß, auf 288,-- DM ab 1. Dezember 1975 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung und die Klage abzuweisen.
Sie meinen, die an den Beklagten zu 1) gerichtete Aufforderung, einer Erhöhung des Mietzinses zuzustimmen, sei unwirksam geblieben, und eine entsprechende Aufforderung gegenüber der Beklagten zu 2) gebe es gar nicht.
Wegen aller weiteren Einzelheiten verweist die Kammer auf den Inhalt der Akte.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig.
Das Rechtsmittel ist aber nicht begründet. Sowohl die Klage gegen den Beklagten zu 1) als auch diejenige gegen die Beklagte zu 2) ist unzulässig.
Was den Beklagten zu 1) angeht, so fehlt es an einem wirksamen Erhöhungsverlangen. Wie die Kammer zuletzt in ihrem Urteil vom 28. Oktober 1976 (1 S 29/76) ausgeführt hat, ist ein vorprozessuales Zustimmungsverlangen gemäß § 2 Abs 2 MHG wirksam, wenn die Tatsachen, welche der Vermieter zur Begründung seines Begehrens mitteilt, grundsätzlich geeignet sind, die erstrebte Erhöhung des Mietzinses zu rechtfertigen, es ist, umgekehrt formuliert, dann unwirksam, wenn der Vermieter sich auf Gründe stützt, welche ohne weiteres erkennbar sein Erhöhungsbegehren nicht rechtfertigen können, sei es, daß die Tatsachen, auf welche er sich berufen will, auf die konkret betroffene Wohnung nicht passen, sei es, daß eine Begründung des Zustimmungsverlangens überhaupt fehlt oder ganz unvollständig ist. Das letztere ist hier der Fall. Das einzige, worauf die Klägerin in ihrem vorprozessualen Erhöhungsverlangen vom ...