LG Köln Urteil vom 27.10.1988 - 1 S 81/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung: Pflichten des Vermieters, geeignete Maßnahmen zur Ablesung zu treffen

Orientierungssatz

1. Es ist Aufgabe des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, daß die Heizkostenabrechnung entsprechend dem tatsächlich angefallenen Verbrauch erstellt wird. Aufgrund des Mietvertrags hat er auch einen Anspruch gegenüber dem Mieter auf Gewährung des Zutritts zu den Mieträumen, um die Wärmemeßgeräte an den Heizkörpern ablesen zu lassen. Durch Durchsetzung dieses Anspruchs genügt es nicht, wenn der Vermieter durch seine Wärmedienstunternehmen einen oder zwei Ablesetermine festsetzen läßt und wenn diese Termine durch einen Aushang im Hausflur, Treppenhaus oder Aufzug bekannt gemacht werden. Macht der Mieter an den bekannt gegebenen Terminen seine Wohnung dem Vermieter oder von ihm beauftragten Wärmedienstunternehmen nicht zugänglich, so ist es die Aufgabe des Vermieters, diesen Mieter durch andere geeignete Maßnahmen, notfalls im wege einstweiligen Rechtsschutzes, zur Duldung der ablesung der Wärmemesser anzuhalten.

2. Der Vermieter kann die Heizkosten nicht analog HeizkostenV § 12 Abs 1 Nr 4 um 15 Prozent gekürzt verlangen, wenn ihm der Zutritt zu den Mieträumen verwehrt worden ist.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Klägerinnen haben gegen den Beklagten keinen fälligen Anspruch auf Erstattung restlicher Heizkosten für 1985 in Höhe von 715,13 DM, denn die auf einer Schätzung beruhende Abrechnung ist nicht ordnungsgemäß.

Es ist Aufgabe des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, daß die Heizkostenabrechnung entsprechend dem tatsächlich angefallenen Verbrauch erstellt wird. Aufgrund des Mietvertrages hat er auch einen Anspruch gegenüber dem Mieter auf Gewährung des Zutritts zu den Mieträumen, um die Wärmemeßgeräte an den Heizkörpern ablesen zu lassen. Zur Durchsetzung dieses Anspruchs genügt es nicht, wenn der Vermieter durch sein Wärmedienstunternehmen einen oder zwei Ablesetermine festsetzen läßt und wenn diese Termine durch einen Aushang im Hausflur, Treppenhaus oder Aufzug bekannt gemacht werden (vgl. LG Köln DWW 1985, 234 (= WM 1985, 294)). Macht ein Mieter an den bekannt gegebenen Terminen seine Wohnung dem Vermieter oder von ihm beauftragten Wärmedienstunternehmen nicht zugänglich, so ist es Aufgabe des Vermieters, diesen Mieter durch andere geeignete Maßnahmen, notfalls im Wege einstweiligen Rechtsschutzes, zur Duldung der Ablesung der Wärmemesser anzuhalten.

Den Klägerinnen kann auch kein um 15% verringerter Abrechnungssaldo zuerkannt werden, denn die Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Nr. 4 HeizkostenV sind nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift hat der Mieter das Recht, bei einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15% zu kürzen, wenn der Vermieter entgegen den Vorschriften der HeizkostenV keine Ausstattung zur Verbrauchserfassung angebracht hat. Im vorliegenden Fall waren die Wohnungen des Komplexes jedoch mit Wärmemeßgeräten versehen. Eine entsprechende Anwendung der nicht analogiefähigen Bestimmung scheidet aus.

Ob ein Vermieter in jedem Fall gehalten ist, seinen vertraglichen Anspruch auf Gewährung des Zutritts zur Mietwohnung zwecks Erfassung des Wärmeverbrauchs durchzusetzen oder hiervon befreit ist, wenn der Mieter auch auf eine individuelle Benachrichtigung hin seine Wohnung nicht zugänglich macht und damit gegen seine vertragliche Mitwirkungspflicht verstößt, kann dahinstehen, da eine individuelle Benachrichtigung des Beklagten nach dem eigenen Sachvortrag der Klägerinnen nicht erfolgt ist.

Fundstellen

Dokument-Index HI1732913