Entscheidungsstichwort (Thema)
Befristetes Wohnraummietverhältnis: Schweigen des Vermieters auf das Fortsetzungsverlangen des Mieters
Leitsatz (amtlich)
(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Das Fortsetzungsverlangen des Mieters im befristeten Mietverhältnis ist ein Vertragsangebot, das der Annahme durch den Vermieter bedarf. Hat der Vermieter seinerseits eine fristlose Kündigung ausgesprochen und Räumungsklage erhoben, kann er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch stillschweigende Zustimmung zu dem Fortsetzungsverlangen nicht geltend machen.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung im Hause des Klägers. Das Mietverhältnis war bis zum 30. 9. 1994 befristet. Zum 30. 11. 1994 sind die Beklagten aus der Wohnung ausgezogen.
Mit Schreiben v. 30. 8. 1994 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos u. a. mit der Begründung, der Beklagte habe ihn tätlich angegriffen. Eine weitere Kündigung erfolgte mit Schreiben v. 17. 10. 1994 mit der Begründung, der Beklagte habe am 30. 9. 1994 erneut versucht, gegen den Kläger tätlich zu werden.
Gegenstand der Klage war zunächst die Räumung der Wohnung und sind nun Zahlungsansprüche des Klägers u. a. betreffend Renovierungskosten sowie Miete für die Monate Dezember 1994 bis Februar 1995.
Der Kläger erklärt den Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsantrags in der Hauptsache für erledigt. Im übrigen beantragt er, die Beklagten zur Zahlung zu verurteilen.
Die Beklagten beantragen die Klage abzuweisen. Widerklagend beantragen sie, den Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, darin zuzustimmen, daß sich das Mietverhältnis jedenfalls über den 30. 9. 1994 hinaus auf unbestimmte Zeit, und zwar unabhängig von späteren Beendigungen, fortgesetzt hat.
Das AG Köln hat Klage und Widerklage abgewiesen. Hinsichtlich des geltend gemachten Räumungsantrags sei der Rechtsstreit nicht in der Hauptsache erledigt, sondern die Klage wäre von Anfang an unbegründet. Das Mietverhältnis sei über die Befristung zum 30. 9. 1994 hinaus auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Ein Recht zur fristlosen Kündigung habe dem Kläger nicht zugestanden.
Auch könne der Kläger keinen Mietzins für Dezember 1994 bis Februar 1995 geltend machen. Die Tatsache, daß der Kläger Räumungsklage erhoben habe, sei als zumindest fortdauerndes Angebot zu einer sofortigen Vertragsaufhebung zu werten, da in diesem Fall dem Vermieter offensichtlich an einer jederzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses gelegen sei. Insofern könne der Vermieter nicht einerseits sich auf eine Beendigung des Mietverhältnisses berufen und auf Räumung und Herausgabe klagen, andererseits jedoch trotz erfolgten Auszuges noch Mietzinsansprüche geltend machen.
Die Widerklage könne keinen Erfolg haben, denn ihr fehle das Rechtsschutzbedürfnis.
Das LG hat die Berufung des Klägers gegen das Urteil des
AG Köln zurückgewiesen.
Entscheidungsgründe
Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Monate Dezember 1994, Januar und Februar 1995 in Höhe von insgesamt 2.790,- DM steht dem Kläger gegen die Beklagten ebenfalls nicht zu. Fraglich ist bereits, ob das zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrages v. 22. 9. 1991 auf drei Jahre befristete Mietverhältnis durch das Fortsetzungsverlangen der Beklagten, geltend gemacht mit vordatiertem Schreiben v. 24. 7. 1994, auf unbestimmte Zeit verlängert worden ist. §564 c
Abs. 1 räumt dem Mieter einen materiell-rechtlichen Anspruch gegen den Vermieter ein, das auf bestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis nach dem vertraglich vorgesehenen Endtermin auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. In dem form- und fristgerecht erhobenen Fortsetzungsverlangen liegt der Antrag auf Abschluß des Verlängerungsvertrages, den der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 564 c Abs. 1 BGB abzuschließen verpflichtet ist (Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 564 c BGB Rn. 12). Der Vermieter kann das Verlängerungsverlangen des Mieters durch schlüssiges Verhalten annehmen. Bloße Untätigkeit über die Vertragszeit hinaus bedeutet jedoch nicht ohne weiteres sein Einverständnis mit der Vertragsverlängerung (vgl. Sternel, Mietrecht, IV 295). Vorliegend hat der Kläger das Fortsetzungsverlangen der Beklagten ausdrücklich nicht angenommen. Fraglich erscheint, ob sein diesbezügliches Schweigen als Zustimmung gewertet werden kann. Bedenken bestehen insoweit, als der Kläger durch sein gesamtes übriges Verhalten eindeutig zum Ausdruck gebracht hat, daß er an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nicht interessiert ist. Der Kläger hat am 30. 8. 1994 eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen und im September 1994 Räumungsklage erhoben.Wie das Verhalten des Klägers letztlich zu werten ist, kann jedoch dahinstehen, da die Geltendmachung von Mietzins für die Monate Dezember 1994 sowie Januar und Februar 1995 jedenfalls treuwidrig ist, so daß es auch auf eine rechtliche Qualifizierung der von den Beklagten ausgesprochenen Kündigungen nicht mehr ankommt. Wie bereits ausge...