Entscheidungsstichwort (Thema)
Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug bei fristgemäßer nachträglicher Befriedigung
Orientierungssatz
Die fristlose Kündigung wegen rückständiger Miete ist dann unwirksam, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird.
Tatbestand
Die Beklagten haben von der Klägerin eine Wohnung zum monatlichen Mietzins von 308,70 DM gemietet.
Mit Schreiben vom 5.7.1973 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, da die Beklagten den Mietzins für Juni und Juli 1973 nicht bezahlt hatten.
Am 16.7.1973 zahlte die Beklagte zu 2) den Mietzins für Juni und Juli 1973 und am 31.7.1973 den Mietzins für August 1973 in voller Höhe auf das Konto der Klägerin ein. Die Septembermiete und Oktobermiete zahlte die Beklagte zu 2) am 9.11.1973 ein.
Die Klägerin hat nun Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung von 617,40 DM verlangt und hat behauptet, der Mietzins für Juni und Juli 1973 sei nicht bezahlt worden.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
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1) |
die Wohnung im Hause der Klägerin |
...
3. Geschoß links, bestehend aus
3 Zimmern, Kochküche, Bad, WC,
Diele, Loggia, Abstellraum und
Zubehör, zu räumen und an die
Klägerin herauszugeben,
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2) |
an die Klägerin 617,40 DM nebst 4% |
Zinsen seit dem 15.6.1973 (mittleres
Datum) zu zahlen.
Die Beklagte zu 2) hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 2) hat sich darauf berufen, den Mietzins für Juni und Juli habe sie zwar nicht bezahlt, wohl aber den Mietzins für August bis Oktober.
Mit Urteil vom 13.11.1973 hat das Amtsgericht die Beklagte zu 2) als Gesamtschuldner neben dem durch Versäumnis-Urteil des Amtsgerichts Köln von 6.11.1973 (151 C 763/73) verurteilten Beklagten zu 1) zur Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie zur Zahlung von 617,40 DM verurteilt.
Zur Begründung hat es ausgeführt, aufgrund des unbestrittenen zweimonatigen Mietzinsrückstandes sei die Klägerin berechtigt gewesen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, so daß die Beklagten zur Räumung und Herausgabe verpflichtet seien; auch der Zahlungsanspruch sei begründet, da die Beklagte zu 2) den Mietzins für Juni und Juli 1973 nocht nicht gezahlt habe.
Gegen dieses ihr am 6.12.1973 zugestellte Urteil hat die Beklagte zu 2) am 4.1.1974 Berufung eingelegt und diese gleichzeitig begründet. Sie ist der Meinung, die fristlose Kündigung sei durch die Zahlung des Mietzinses für Juni und Juli 1973 vor Einreichung der Klageschrift am 25.7.1973 unwirksam geworden; aufgrund der Zahlung sei auch die Klage hinsichtlich des Zahlungsanspruches von Anfang an unbegründet gewesen.
Die Beklagte zu 2) beantragt,
unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 13.11.1973 die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin ist der Ansicht, die fristlose Kündigung sei durch die Zahlung des Mietzinses für Juni und Juli 1973 nicht unwirksam geworden, denn die Beklagte zu 2) habe die Klägerin innerhalb der Frist des § 554 Abs 2 Ziff 2 BGB nicht vollständig befriedigt, da der Mietzins für September und Oktober 1973 erst am 12.11.1973 beglichen worden sei.
Wegen aller Einzelheiten des Sachstandes und Streitstandes wird auf die im Laufe des Rechtsstreites gewechselten Schriftsätze der Parteien sowie auf die von ihnen überreichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig.
Das Rechtsmittel ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 2) keinen Anspruch aus § 535 BGB auf Zahlung des Mietzinses für Juni und Juli 1973, da die Beklagte zu 2) den Mietzins für beide Monate bereits im Juli 1973 gezahlt hat.
Auch die Klage gegen die Beklagte zu 2) auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten bewohnten Wohnung ist unbegründet.
Die fristlose Kündigung vom 5.7.1973 ist zunächst nach § 554 Abs 1 Ziff 1 BGB wirksam und berechtigt gewesen, denn die Beklagte zu 2) ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug gewesen.
Durch die Ende Juli erfolgte Zahlung des Mietzinses für die Monate Juni und Juli 1973 ist die fristlose Kündigung jedoch unwirksam geworden, denn damit hat die Beklagte zu 2) den gesamten zum Zeitpunkt der Zahlung fälligen Mietzins beglichen. Ende Juli 1973 hat kein Mietrückstand mehr bestanden.
Gemäß § 554 Abs 2 Ziff 2 BGB wird die fristlose Kündigung dann unwirksam, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs der Vermieter hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der fälligen Entschädigung befriedigt wird. Bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen ist die Kündigung als nicht erfolgt anzusehen, es wird fingiert, daß das Mietverhältnis nicht beendigt worden ist.
Es kommt nicht darauf an, ob die Befriedigung vor oder nach Einreichung der Klageschrift erfolgt ist - wie die Parteien meinen -, denn § 544 Abs 2 Ziff 2 BGB stellt nur auf die Rechtshängigk...