LG Landau (Pfalz) Urteil vom 13.12.1988 - 1 S 182/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Zulässigkeit einer Staffelmietvereinbarung bei preisgebundenem Wohnraum

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Staffelmietvereinbarung für eine preisgebundene Wohnung ist zulässig, wenn die zulässige Kostenmiete nicht überschritten wird.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung der nach § 26 Ziff. 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages gezahlten Mieterhöhungsbeträge für die Zeit v. 1.11.1984 - 20.10.1985 in Höhe von 750,- DM und für die Zeit v. 1.11.1985 - 30.9.1987 in Höhe von 1.929,70 DM (insgesamt 2.679,70 DM). Ein solcher Rückzahlungsanspruch ist weder aus der hier speziell geltenden Vorschrift des § 88b Abs. 2 des 2. WoBauG (entspricht § 8 Abs. 2 S. 2 WoBindG) begründet, noch nach den Vorschriften des BGB über die ungerechtfertigte Bereicherung.

Gegenstand des Rechtsstreites ist ein Mietvertrag über eine frei finanzierte, aber mit Annuitätszuschüssen gem. § 88ff. des 2. WoBauG geförderte Wohnung, weswegen aufgrund entsprechender Verpflichtungen des Vermieters gem. § 88b Abs. 1 2. WoBauG die Miete preisgebunden und nach oben durch die Kostenmiete, die sich gem. § 88 Abs. 3 des 2. WoBauG nach den §§ 8a bis 11 des WoBindG errechnet, begrenzt ist. Bei solchen Mietverhältnissen ist gem. § 88b Abs. 2 S. 2 des 2. WoBauG eine Vereinbarung des Vermieters mit seinem Mieter über ein Entgelt, das die Kostenmiete übersteigt, insoweit unwirksam mit der Folge, daß die aufgrund dieser Vereinbarungen erbrachten Leistungen zurückzuerstatten sind, soweit sie die Kostenmiete übersteigen. Ein solcher Tatbestand ist jedoch vorliegend nicht gegeben.

Unstreitig zwischen den Parteien und belegt durch den Bewilligungsbeschluß der Landestreuhandstelle beträgt die genehmigte Kostenmiete für die streitgegenständliche Wohnung 20,77 DM pro qm, vermindert in den ersten 3 Jahren ab Bezugsfertigkeit wegen der Förderung um 4,- DM pro qm auf 16,77 DM pro qm; vom 4. bis zum 6. Jahr vermindert um 3,- DM pro qm auf 17,77 DM pro qm; vom 7. bis zum 9. Jahr vermindert um 2,- DM pro qm auf 18,77 DM pro qm und in den letzten 3 Jahren bis zum 12. Jahr vermindert um 1,- DM auf 19,77 DM pro qm. Dies entspricht bei einer zugrundezulegenden Wohnfläche von 93 qm in den ersten 3 Jahren einer monatlichen Kostenmiete von 1.559,61 DM, in den zweiten 3 Jahren einer solchen von 1.652,61 DM, in den dritten 3 Jahren einer monatlichen Kostenmiete von 1.745,61 DM, zuletzt von 1.838,61 DM und nach Wegfall der Förderung einer monatlichen Kostenmiete von 1.931,61 DM. Das zwischen den Parteien in dem von ihnen geschlossenen Mietvertrag vereinbarte Entgelt bleibt - was unstreitig ist - auch unter Berücksichtigung der vereinbarten stufenweisen Mietsteigerung immer unter der genehmigten Kostenmiete, denn es beträgt im ersten Jahr 594,50 DM, im zweiten Jahr 657,- DM und unter Berücksichtigung der stufenweisen Erhöhung ab dem 3. Jahr erreicht es schließlich den Endstand in einer Höhe von 1.049,60 DM. Mithin liegt keine nach § 88b Abs. 2 S. 1 und 2 des 2. WoBauG unwirksame Vereinbarung über das Entgelt vor, da dieses die Kostenmiete nicht übersteigt. Damit sind aber auch nicht die Voraussetzungen für einen Rückforderungsanspruch nach § 88b Abs. 2 S. 22. WoBauG erfüllt.

Eine entsprechende Anwendung des § 88b Abs. 2 S. 2 des 2. WoBauG auf Fälle, in denen die Entgeltsvereinbarung zwar nicht die Kostenmiete übersteigt, sie aber möglicherweise aus anderen Gründen unwirksam ist, entspricht nicht dem Sinn der Vorschrift und ist daher abzulehnen (vgl. RE OLG Karlsruhe v. 25.3.1986, WM 1986, 166 und RE BayObLG v. 23.5.1985 WM 1985, 217). Bei § 88b Abs. 2 S. 2 des 2. WoBauG handelt es sich ebenso wie bei dem fast wortgleichen § 8 Abs. 2 WoBindG um spezialgesetzliche Regelungen, die nicht in erster Linie zum Schutze des Mieters geschaffen worden sind, sondern in erster Linie als Sanktion gegen den Vermieter preisgebundenen Wohnraumes, der davon abgehalten werden soll, preisgebundene Wohnungen an einen nicht berechtigten Personenkreis gegen höhere Entgelte zu vermieten. Der Sinn ist in erster Linie, die Fehlbelegung öffentlich geförderten Wohnraumes zu verhindern, indem der Vermieter einem von § 817 S. 2 BGB unabhängigen Rückerstattungsanspruch ausgesetzt wird. Nach diesem Gesetzeszweck sind von der Vorschrift nicht Fälle betroffen, in denen der Vermieter im Rahmen der Kostenmiete innerhalb von dem berechtigten Personenkreis vermietet. In solchen Fällen bleiben dem Mieter, wenn er glaubt, dem Vermieter Miete bezahlt zu haben, ohne daß er einen Anspruch darauf hat, allein der Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach den §§ 812ff. BGB.

Die Kläger haben jedoch keinen Anspruch nach den §§ 812ff. BGB auf Rückerstattung der von ihnen gezahlten Mieterhöhungsbeträge, denn insoweit erfolgte ihre Zahlung mit Rechtsgrund aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages und dort der Vereinbarung in § 26 Ziff. 3, wonach die Miete nach de...