LG Landau (Pfalz) Urteil vom 27.05.1986 - 1 S 54/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatzpflicht wegen ungerechtfertigter Kündigung und Mieterhöhung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Eine klar ungerechtfertigte Kündigung und ein ungerechtfertigtes Mieterhöhungsverlangen sind als positive Vertragsverletzung anzusehen, die den Vermieter zum Ersatz der Anwaltskosten des Mieters verpflichtet (Vergleiche OLG Hamm, 1984-01-31, 4 REMiet 7/83, WuM 1984, 94).

Tatbestand

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung im Hause des Beklagten. Die monatliche Nettomiete beträgt 616,- DM.

Mit Schreiben v. 21.1.1985 kündigte der Beklagte unter Hinweis auf ein durch verschiedene Vorfälle nicht mehr bestehendes Vertrauensverhältnis das Mietverhältnis zum 31.7.1985 und verlangte zugleich für die Zeit ab 1.4.1985 eine Mieterhöhung von 189,60 DM monatlich. Die Prozeßbevollmächtigten der Kläger traten mit Schreiben v. 4.2.1985 der Kündigung und dem Mieterhöhungsverlangen entgegen und wiesen darauf hin, daß die angeblichen Kündigungsgründe nicht vorlägen und eine Mietanhebung ausgeschlossen sei, weil der Beklagte bereits zum 1.2.1983 die Miete um mehr als 30% erhöht habe und die Dreijahresfrist für eine weitere Mietanhebung noch nicht abgelaufen sei. Der Beklagte unternahm daraufhin keine rechtlichen Schritte, kündigte aber mit Schreiben v. 29.8.1985 das Mietverhältnis zum 28.2.1986 und berief sich dabei auf Eigenbedarf. Die Prozeßbevollmächtigten der Kläger wiesen diese Kündigung in einem Schreiben vom 6.9.1985 als unwirksam zurück und forderten den Beklagten zugleich auf, die den Klägerin durch ihre anwaltschaftlichen Bemühungen für die Zurückweisung der Eigenbedarfskündigung entstandenen Kosten von 383,38 DM (296,30 DM Gebühr gem. § 118 Abs. 1 S. 1 BRAGO aus einem Streitwert von 7392 DM 40 DM Auslagenpauschale, 47,08 DM MwSt.) bis 20.9.1985 zu erstatten. Die Prozeßbevollmächtigten des Beklagten lehnten mit Schreiben v. 10.9.1985 eine Zahlung ab. Die Kläger verlangen außerdem, daß der Beklagte ihnen die durch das Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten v. 4.2.1985 angefallenen Kosten von 463,75 DM (366,80 DM Gebühr gem. § 118Abs. 1 BRAGO aus einem Streitwert von 9667,20 DM, 40 DM Auslagenpauschale, 56,95 DM MwSt.) ersetzt.

Das AG hat die Klage abgewiesen.

Entscheidungsgründe

Die in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der Kläger hat auch in der Sache teilweise Erfolg. Der Beklagte hat wegen positiver Vertragsverletzung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages den Klägern die Kosten des Rechtsanwalts in Höhe von 68,83 DM und 383,38 DM zu ersetzen, den diese in Anspruch genommen haben, um der ungerechtfertigten Mieterhöhung seitens des Beklagten v. 21.1.1985 und der unberechtigten Eigenbedarfskündigung des Klägers v. 29.8.1985 entgegenzutreten.

Dagegen liegt in der ersten Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Beklagten v. 21.1.1985 keine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung. Nur auf diese Kündigung trifft der RE des OLG Hamm v. 31.1.1984 (WM 1984, 94, 96) zu, auf den sich auch das AG in seinem Urteil bezieht. In diesem RE geht es nämlich, wie das OLG Hamm in seiner Entscheidung klar ausspricht, nur um die Frage, "ob eine an sich ordnungsgemäß, d.h. formgerecht und mit sachlich zutreffenden, d.h. nicht falschen Angaben, begründete Kündigung, die nur deshalb unwirksam ist, weil die angegebenen Gründe nach richterlicher Würdigung das Tatbestandsmerkmal des berechtigten Interesses nicht erfüllen, eine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung sein kann." Das OLG Hamm beantwortet diese Frage negativ. Es hebt aber gleichzeitig hervor, daß somit nicht von den RE des OLG Karlsruhe v. 7.1.1981 (WM 1982, 11) und des BayObLG v. 25.5.1982 (WM 1982, 203) abgewichen, sondern deren Ergebnis nur ergänzt werden soll. Nach letzteren und nach der überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung und Lehre ist eine nicht formgerechte und damit ungerechtfertigte Kündigung (z.B. wegen "Eigenbedarfs") geeignet, Schadensersatzansprüche des Mieters wegen positiver Forderungsverletzung nach sich zu ziehen, wenn die ungerechtfertigte Kündigung in verwertbarer Form erfolgte und die Aufwendungen des Mieters adäquat kausal veranlaßt hat.

Um eine derartige, nicht formgerecht begründete Kündigung handelt es sich bei der Eigenbedarfskündigung des Beklagten v. 29.8.1985, da der Beklagte seine Kündigung nur "mit der Geltendmachung von Eigenbedarf" begründete. Eine schriftliche Kündigung, die als Begründung lediglich Eigenbedarf angibt, jedoch keine Tatsachen nennt, die den vom Vermieter geltend gemachten Anspruch rechtfertigen, ist im Ergebnis unwirksam. Zwar legt § 564a Abs. 1, Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung zur Angabe der Kündigungsgründe nur in der Form einer Sollvorschrift auf, deren Verletzung nicht zur Nichtigkeit der Kündigung nach §§ 126, 134 BGB führt. Da jedoch gem. § 564b Abs. 3 BGB nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt werden dürfen, kann eine Eigenbedarfskündigun...