LG Kassel Urteil vom 27.08.1987 - 1 S 58/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatzanspruch des Mieters bei Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Räumt der Mieter aufgrund einer ihm erkennbar unwirksamen Eigenbedarfskündigung des Vermieters, sind Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs aufgrund überwiegenden Mitverschuldens ausgeschlossen.

2. Der Kündigungsgrund muß so genau beschrieben werden, daß das Gericht im Rechtsstreit erkennen kann, ob der dort geltend gemachte Grund mit dem im Kündigungsschreiben identisch ist. (von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

3. Kündigt ein Vermieter ein Mietverhältnis gemäß BGB § 564b Abs 2 Nr 2, obwohl weder er noch seine Familienangehörigen die Mieträume benötigen, stellt dies eine positive Vertragsverletzung dar (vergleiche OLG Karlsruhe, 1981-10-07, 3 Re-Miet 6/81, WuM 1982, 11). Dabei kann selbst eine nur fahrlässig ungerechtfertigt ausgesprochene Kündigung des Vermieters Schadensersatzansprüche des Mieters begründen (vergleiche BGH, 1984-11-01, VIII ZR 255/82, NJW 1984, 1028), und zwar auch dann, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der (nicht formgerecht begründeten) Kündigung erkannt, aufgrund mündlich dargelegter Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis dann jedoch einvernehmlich mit dem Vermieter beendet hat (vergleiche BayObLG München, 1982-05-25, Re-Miet 2/82, WuM 1982, 203).

4. Nur wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes auf der Hand liegt oder wenn es dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren, kann eine Schadensersatzpflicht des Vermieters nach BGB § 254 entfallen (BGH, aaO). Dabei braucht der Mieter die Angaben des Vermieters nicht zu überprüfen. Er kann vielmehr auf deren Richtigkeit vertrauen (OLG Karlsruhe, aaO).

5. Eine Eigenbedarfskündigung, die als Kündigungsgrund lediglich BGB § 564b angibt und den Gesetzestext wiederholt, ohne den Eigenbedarf durch Tatsachenbehauptungen zu erläutern ist unwirksam (vergleiche BayObLG München, 1984-12-17, RE-Miet 8/83, WuM 1985, 49 und OLG Karlsruhe aaO).

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die mit der Berufung weiterverfolgte Schadensersatzforderung in Höhe von 3.336,63 DM ist weder aus den §§ 826, 823 Abs. 2 i.V.m. § 564b BGB noch aus dem rechtlichen Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung begründet.

Nach dem Vorbringen des Klägers hat zwar der Beklagte eine positive Vertragsverletzung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages begangen, indem er ihm trotz unwirksamer Kündigung des Mietverhältnisses den Besitz an der Mietsache streitig machte.

Kündigt ein Vermieter ein Mietverhältnis gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB, obwohl weder er noch seine Familienangehörigen die Mieträume benötigen, stellt dies eine positive Vertragsverletzung dar (OLG Karlsruhe, RE v. 7.10.1981 in WM 1982, 11). Dabei kann selbst eine nur fahrlässig ungerechtfertigt ausgesprochene Kündigung des Vermieters Schadensersatzansprüche des Mieters begründen (BGH, Urteil v. 11.1.1984 in NJW 1984, 1028ff.), und zwar auch dann, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der (nicht formgerecht begründeten) Kündigung erkannt, aufgrund mündlich dargelegter Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis dann jedoch einvernehmlich mit dem Vermieter beendet hat (BayObLG, RE v. 25.5.1982 in WM 1982, 203).

Hier war die vom Beklagten ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses v. 17.1.1985 - abgesehen davon, daß nach dem Vortrag des Klägers ein Eigenbedarf des Beklagten tatsächlich nicht vorlag - schon aus formellen Gründen unwirksam.

Denn sie enthielt keine Gründe für den Eigenbedarf des Beklagten. Zwar weist der Beklagte in dem Kündigungsschreiben v. 17.1.1985 darauf hin, daß die Kündigung auf § 564b BGB "Eigenbedarf des Vermieters oder Personen, die zu seinem Hausstand oder seiner Familie gehören" gestützt werde. Damit ist jedoch der Kündigungsgrund nicht hinreichend bezeichnet. Der Kündigungsgrund muß so genau beschrieben werden, daß das Gericht im Rechtsstreit erkennen kann, ob der dort geltend gemachte Grund mit dem im Kündigungsschreiben identisch ist.

Diesem Erfordernis genügt eine Kündigung nicht, die lediglich den § 564b BGB angibt und den Gesetzestext wiederholt, ohne den Eigenbedarf durch Tatsachenbehauptungen zu erläutern (BayObLG, RE v. 14.7.1981 in WM 1981, 200 und v. 17.12.1984 in WM 1985, 49; OLG Karlsruhe, RE v. 7.10.1981 in WM 1982, 11).

Da die Kündigung unwirksam war, durfte der Beklagte dem Kläger den Mietgebrauch nicht streitig machen. Sein Räumungsverlangen stellt daher nach dem Vortrag des Klägers eine Vertragsverletzung dar.

Entgegen dem AG kann auch nicht festgestellt werden, daß zwischen der materiell nicht gerechtfertigten Kündigung des Beklagten und dem Auszug des Klägers kein Kausalzusammenhang bestand.

Zwar hat der Kläger dem Beklagten mit Schreiben v. 21.3.1985 mitgeteilt, daß er zum 30.4.1985 ausziehen werde. Wegen dieses Schreibens kann jedoch eine...