Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Verfahrensgang
Tenor
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Grimma vom 22.01.2003 (Az.: 2 C 0983/02) wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahren.
3. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss:
Der Streitwert des Berufungsverfahrens ist 1.296,33 EUR.
Tatbestand
I.
Die Parteien waren seit 1998 Partner eines Gewerberaummietverhältnisses in der Innenstadt von Grimma. Die Gewerberäume wurden am 13.08.2002 durch ein Hochwasser überschwemmt und waren nicht mehr nutzbar. Als Mieter hatte der Beklagte daraufhin die Mietzahlung eingestellt.
Erstinstanzlich hat der Kläger den Beklagten auf Mietzahlung für den Zeitraum 13.08.2002 bis 30.11.2002 in Anspruch genommen. Während des Verfahrens kündigte der Beklagte das Mietverhältnis fristlos. Das Kündigungsschreiben ist dem Kläger am 07.11.2002 zugegangen.
Mit Urteil vom 22.01.2003 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Es hat vertreten, dass der Beklagte wegen des Wegfalls der Nutzbarkeit der Räume von der Mietzahlungsverpflichtung frei sei. Auch stehe ihm ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zu, nachdem die Räume nicht innerhalb angemessener Frist wiederhergestellt gewesen seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Die vom Kläger eingelegte Berufung wendet sich nicht mehr gegen die außerordentliche Kündigung. Unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils wird begehrt, den Beklagten zur Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 1.296,93 EUR für die Zeit vom 13.08. bis zum 06.11.2002 zu verurteilen. Die Berufung vertritt die Auffassung, dass ein Recht zur Mietminderung dann nicht eintrete, wenn eine Gefahrenquelle außerhalb der Mietsache, gegen die sich der Vermieter mangels Vorhersehbarkeit nicht schützen könne, zu einem Fehler an der Mietsache führe. Der Kläger meint, anderenfalls werde die Garantenhaftung des Vermieters überdehnt.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.
Auch im Berufungsverfahren geht es allein um die Rechtsfrage, ob die Überschwemmung von Mieträumen und der damit eingehende Verlust der Gebrauchstauglichkeit, infolge eines für den Vermieter nicht vorhersehbaren Naturereignisses (hier: „Jahrhunderthochwasser” in Sachsen), den Mieter zur Mietminderung berechtigt.
Zutreffend hat das Amtsgericht ein Recht des Beklagten zur Mietminderung auf „Null” bejaht. Das Berufungsgericht teilt diese Rechtsauffassung.
1. Der Wegfall der Mietzahlungspflicht nach § 536 I BGB (Mietminderung) ist deshalb begründet, weil während der Mietzeit ein Mangel entstanden ist, der die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben hat. Der nachträgliche Mangel liegt in der massiven Beschädigung der Mietsache durch die eingetretene Überflutung, mit der Folge des vollständigen Verlustes der Gebrauchstauglichkeit der Räume. Dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch im relevanten Zeitraum aufgehoben gewesen ist, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Gemäß § 535 I 2 BGB hat der Mieter Anspruch auf Gebrauchsgewährung einer mangelfreien Sache. Diese während der Mietzeit zu gewährleisten, ist Hauptverpflichtung des Vermieters. Er muss die Mietsache so bereitstellen, dass der Mieter in der Lage ist, den üblichen oder vertraglich bestimmten Gebrauch auszuüben. Ist durch äußere, nicht vom Mieter zu vertretende Umstände die Bereitstellung der Mietsache zum vorgesehenen Gebrauch wegen des Eintritts eines Mangels nicht oder nur teilweise möglich, ist der Mieter von der Entrichtung des Mietzinses ganz oder teilweise befreit. Das Recht zur Mietminderung besteht unabhängig von einem Verschulden des Vermieters. Folglich auch dann, wenn der Mangel durch ein nicht vom Vermieter voraussehbares Naturereignis verursacht wird.
Die vorliegend während der Mietzeit eingetretenen Beschädigungen der gemieteten Räume stellten ein Sachmangel i. S.v. § 536 I BGB dar.
Allgemein wird unter einem Mangel jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom Vertraglichen angesehen, wenn hierdurch die Tauglichkeit zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufgehoben oder nicht nur unerheblich gemindert ist (vgl. st. Rspr BGH, NJW 2000, 1714; Palandt/Weidenkaff, 62. Auflage, § 536 Rn. 16). Dass die eingetretenen Beschädigungen der Geschäftsräume in diesem Sinne Abweichungen vom vertraglich gewollten Zustand, mit der Folge fehlender Gebrauchstauglichkeit darstellen, steht außer Zweifel.
Mit Recht hatte der Beklagte daher die Weiterzahlung des Mietzinses verweigern können.
2. Anderes ergibt sich auch nicht aus den vom Kläger angeführten Entscheidungen des BGH und des OLG München (NJW 1971, 424; WuM 1991, 681), weil die entschiedenen Rechtsfragen nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar sind. Dort hatte ein Mieter Ersatzansprüche gegen seinen Vermieter geltend gemacht,...