LG Limburg a.d. Lahn Urteil vom 28.10.1987 - 3 S 49/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unwirksame Klausel im Formular-Mietvertrag: Überbürdung der Anfangs- und Schlußrenovierung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Das Klauselwerk im Formularmietvertrag, nach dem der Mieter die Schönheitsreparaturen bei Einzug, nach Fristenplan und nach Quote bei Auszug zu leisten hat, ist nicht wirksam.

(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

2. Bei einer Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (so auch BGH, 1987-07-01, VIII ARZ 9/86, WuM 1987, 306).

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Nach der Rechtsauffassung des BGH (WM 1987, 306f.) ist bei einer Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung diese formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Vorliegend wird von den Beklagten aber nicht nur die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen der ihnen unrenoviert übergebenen Wohnung verlangt, sondern darüber hinaus noch die Anfangs und die Schlußrenovierung bzw., was letztere angeht, zumindest eine finanzielle Beteiligung hieran. Durch diese Regelung werden im Ergebnis die Beklagten nicht nur zu den auf ihre eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet, sondern es wird ihnen - da sie auch die Anfangsrenovierung schulden - auch die finanzielle Belastung für solche Abnutzungserscheinungen und Schäden auferlegt, die nicht in ursächlichem Zusammenhang mit ihrem Besitz an den Wohnräumen, sondern mit der Benutzung durch frühere Mieter stehen. Auch der BGH hebt bei seiner Beurteilung, ob eine formularmäßige Abwälzung von Renovierungspflichten noch im Einklang mit den Bestimmungen des AGB-Gesetzes besteht, entscheidend darauf ab, daß der Mieter nur zu Renovierungsleistungen herangezogen wird, die auf seine eigene Vertragszeit entfallen (vgl. BGH a.a.O., 309 a.E.). Denn, so der BGH, die Renovierungsleistungen des Mieters stellen einen Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung zu leistenden Entgeltes dar, das der Vermieter im Falle der ihn treffenden Renovierungspflicht über einen höher kalkulierten Mietzins hereinholen müßte. Dementsprechend benachteiligt eine anderweitige (als der erhöhte Mietzins) Regelung über die Renovierungsverpflichtung den Mieter nur dann nicht, wenn sie sich auf die Abnutzung während der tatsächlichen Vertragszeit beschränkt. Dagegen ist eine Regelung unangemessen, wie vorliegend, wenn sie darüber hinaus auch Zeiträume einbezieht, die nicht in die Vertragsdauer der Mieter fallen.

Fundstellen

Dokument-Index HI1738097