Verfahrensgang
AG Wetzlar (Urteil vom 23.01.2018; Aktenzeichen 38 C 1561/16) |
Tenor
• Die Berufung des Beklagten vom 28.02.2018 gegen das am 23.01.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wetzlar, Az.: 38 C 1561/16 (38), wird zurückgewiesen.
• Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
• Das Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
• Die Revision wird zugelassen.
• Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 835,71 EUR festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Parteien streiten um Mietzins- und Betriebskostennachzahlungsansprüche nach beendetem Mietverhältnis.
Die Klägerin vermietete dem Beklagten seit dem 10.05.2010 eine Wohnung in ihrem Gebäude in der in zu einer monatlichen Kaltmiete von 500,00 EUR. Nach der Kündigung des Beklagten einigten sich die Parteien auf eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2015. Unstreitig ist der Beklagte mit den Monatsmieten für Januar und März 2015 im Rückstand geblieben. Mit Schreiben vom 16.05.2016 (Bl. 12 d. A.) machte die Klägerin neben den Mietrückständen in Höhe von 1.000,00 EUR eine Betriebskostennachzahlung für die Zeit vom 01.01.2015 bis 31.03.2015 in Höhe von 861,55 EUR geltend; abzüglich der Kaution (1.006,47 EUR) forderte sie einen Gesamtbetrag von 855,08 EUR.
Der Betriebskostenabrechnung liegt die Schlussrechnung der Firma vom 01.07.2015 über den Erdgasverbrauch (Brennstoffkosten) sowie die Abrechnung der Firma vom 11.05.2016 zugrunde. Aus der letzteren ist ersichtlich, dass während des streitgegenständlichen Zeitraums eine weitere Wohneinheit neben dem Beklagten vermietet war und das Objekt im Übrigen leer stand. Wegen der Einzelheiten der Abrechnungen wird auf Bl. 31f. d. A (…) sowie Bl. 24 und 89 ff d. A. (…) Bezug genommen.
Der Beklagte kam der Zahlungsaufforderung, auch nach Fristsetzung bis zum 21.10.2016 (Bl. 13 d. A), nicht nach.
Die Klägerin hat behauptet, die Höhe der abgerechneten Heizkosten sei auf der Grundlage der Schlussrechnung der Firma über die Brennstoffkosten und der Ablesewerte der Firma, hochgerechnet auf den Zeitraum vom 01.01.2015 bis 31.03.2015, ordnungsgemäß erfolgt und nicht zu beanstanden. Zum Zeitpunkt der Ablesung sei lediglich eine Wasseruhr für das Obergeschoss nicht mehr geeicht gewesen; für sämtliche anderen Geräte hätte die Eichfrist noch bestanden. In Bezug auf den Wasserverbrauch des Beklagten sei daher eine Schätzung vorgenommen worden, wobei diese auch plausibel sei, da sie genau der Differenz zwischen dem Gesamtwasserverbrauch und dem Verbrauch der anderen Wohneinheit entspreche. Unabhängig davon wäre im Falle einer gescheiterten Verbrauchserfassung eine alternative Umlage der Kosten im Verhältnis der beheizbaren Wohnfläche abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 15 % vorzunehmen, welche – ausgehend von Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser in Höhe von 1.816,92 EUR laut -Abrechnung (Bl. 89 ff. d. A) – den Beklagten sogar schlechter stellen würde. Hinsichtlich der mit 120 m 2 angesetzten Wohnfläche des Beklagten, bei einer beheizbaren Gesamtfläche von 194 m 2, hat die Klägerin behauptet, der Beklagte habe mit ihrem Einverständnis einen Hobbyraum im Keller für seine Tochter herrichten lassen. In diesem Zusammenhang hätten die Parteien vereinbart, den Raum zukünftig mit einer pauschalierten Größe von 20 m 2 bei der beheizbaren Fläche zu berücksichtigen.
Soweit die Abrechnung ursprünglich auch Kosten für Rauchmelder in Höhe von 9,08 EUR beinhaltete, hat die Klägerin die Klage in dieser Höhe zurückgenommen. Mit Versäumnisurteil vom 28.03.2017 (Bl. 33f. d. A.) hat das Amtsgericht den Beklagten zu einer Zahlung von 846,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 4 % Zinsen seit dem 22.10.2016 verurteilt, wogegen der Beklagte Einspruch mit Eingangsdatum vom 11.04.2017 eingelegt hat.
Die Klägerin hat sodann beantragt,
das Versäumnisurteil vom 28.03.2017 aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte hat beantragt,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Hilfswiderklagend hat der Beklagte beantragt,
- festzustellen, dass die Nebenkostenabrechnung der Klägerin und Widerbeklagten an den Beklagten und Widerkläger betreffend das Objekt „…” für das Jahr 2015 (1.1.2015 bis 31.3.2015) inhaltlich und rechnerisch falsch ist;
- die Klägerin zu verurteilen, den Beklagten in einer für diesen nachvollziehbaren Weise Auskunft über die tatsächliche Wohnfläche des streitgegenständlichen Objekts „…”/EG zu erteilen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Hilfswiderklage abzuweisen.
Der Beklagte, zunächst nicht anwaltlich vertreten, hat mit einer bei Gericht am 21.03.2017 eingegangenen Klageerwiderung (Bl. 23 d. A.) Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erhoben. Die angegebenen Heizkosten für die Monate Januar 2015 bis M...