LG Lüneburg Urteil vom 10.01.2012 - 5 S 61/11

Verfahrensgang

AG Nienburg (Urteil vom 28.07.2011; Aktenzeichen 6 C 277/11)

Tenor

Das Urteil des Amtsgerichts Nienburg vom 28.07.2011 wird abgeändert. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 27.03.2011 zu TOP 3 wird für ungültig erklärt. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 27.03.2011 zu TOP 5 wird für ungültig erklärt, soweit die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Verwaltergebühren von Einheiten auf Miteigentumsanteile beschlossen wurde.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Nienburg vom 28.07.2011 (Bl. 151 d.A.), § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter, den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 27.03.2011 zu TOP 3 (Verwalterentlastung) sowie den Beschluss zu TOP 5, soweit die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Verwaltergebühren von Einheiten auf Miteigentumsanteile beschlossen wurde, für ungültig zu erklären.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

In der Sache hat sie ebenfalls Erfolg. Das angefochtene Urteil war insgesamt abzuändern.

Die zu TOP 5 beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Verwaltergebühren von Einheiten auf Miteigentumsanteile widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Bei der Frage, ob die Neuregelung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Aktenzeichen V ZR 162/10, zitiert nach juris: Rn. 8). Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH a.a.O.). Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (BGH a.a.O.).

Gemessen daran kann die Umstellung des Verteilerschlüssels von Einheiten auf Miteigentumsanteile keinen Bestand haben. Die Änderung führt zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner. Die Klägerin müsste bei einer Abrechnung nach Miteigentumsanteilen doppelt so viel zahlen wie bei der Abrechnung nach Einheiten. Diese Benachteiligung der Klägerin ist ungerechtfertigt. Es ist kein Grund für eine solche Benachteiligung ersichtlich. Dagegen spricht vielmehr schon, dass auch der Verwalter nach Einheiten abrechnet.

Auch der Beschluss zu TOP 3 war für ungültig zu erklären. Einer Entlastung des Verwalters für das Jahr 2010 steht entgegen, dass Rückforderungsansprüche gegen den Verwalter bestehen. Dieser hat nach 46 Einheiten abgerechnet, hätte aber nur nach 45 Einheiten abrechnen dürfen, da es nur 45 Einheiten sind. Zu dieser Reduzierung der Einheiten von 46 auf 45 kam es durch die Zusammenlegung zweier Einheiten durch die Klägerin. Im Falle der Zusammenlegung zweier Einheiten kann der Verwalter die Vergütung nur für eine Einheit verlangen (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 19. Auflage, § 26 Rn. 32).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Fundstellen

ZMR 2012, 393

ZWE 2013, 27