LG Mannheim Beschluss vom 23.02.2004 - 4 T 289/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzuges: Formerfordernisse hinsichtlich der Mitteilung des Mietrückstandes

Leitsatz (amtlich)

1. Wird ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, mit welchem Betrag der Mieter zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs rückständig gewesen ist.

2. Wird der Kündigungserklärung ein Kontoauszug als Anlage beigefügt, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Kündigungserklärung entweder fest mit der Anlage verbunden ist oder wenn sich aus der Kündigungserklärung als solcher ergibt, dass zur Begründung der Kündigung auf die Anlage Bezug genommen wird.

Tenor

1.

Auf die sofortige Beschwerde des Beklagten wird der Beschluss des Amtsgerichts Schwetzingen vom 17.10.2003 wie folgt abgeändert:

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

2.

Der Kläger trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

3.

Der Beschwerdewert wird auf 1.000.- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

In dem Ausgangsverfahren hat der Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Anspruch genommen. Der Räumungsanspruch stützt sich auf die mit Anwaltschreiben erklärte fristlose Kündigung vom 2.7.2003. Die Kündigung ist mit Zahlungsverzug begründet. Zur Begründung der Kündigung ist in dem Kündigungsschreiben folgendes ausgeführt:

"Von Beginn des Mietverhältnisses an sind Sie mit den Mietzahlungen in Verzug geraten.

So wurden Sie mit Schreiben vom 15.11.2002 hinsichtlich eines Rückstandsbetrags in Höhe von 1.539,90 Euro unter Fristsetzung angemahnt. Mit Schreiben vom 27.1.2003 erfolgte die Anmahnung hinsichtlich eines Mietrückstandes in Höhe von 1.026,60 Euro wie auch die Mahnung hinsichtlich des gleichen Mietrückstandes mit Schreiben vom 17.4.2003.

Da Sie bereits vielfach nicht unerheblich in Mietrückstand waren und jeweils unregelmäßig den Mietzins entrichtet haben, war das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 b BGB fristlos zu kündigen".

In der Folgezeit hat der Kläger Räumungsklage erhoben. Diese wurde dem Beklagten am 21.8.2003 zugestellt. Mit Schriftsatz vom 4.9.2003 hat der Kläger mitgeteilt, dass der Beklagte am 29.8.2003 die Schlüssel zur geräumten Wohnung übergeben habe.

Der Beklagte hat eingewandt, dass er die Wohnung nie bezogen habe. Der Kläger habe die Wohnung bereits längere Zeit vor der Klagerhebung wieder in Besitz genommen und das Schloss zur Wohnungseingangstür ausgewechselt.

Die Parteien haben den Räumungsanspruch sodann in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten dem Beklagten auferlegt. Gegen diese Entscheidung hat der Beklagte sofortige Beschwerde eingelegt. Er beantragt, die Verfahrenskosten dem Kläger aufzuerlegen.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig und begründet

1.		Das Amtsgericht hat ausgeführt: Durch die Kündigung des Klägers sei das Mietverhältnis beendet worden. Der Beklagte habe zwar behauptet, dass er bereits vor Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfüllt habe. Der Kläger habe dies bestritten. Beide Parteien hätten ihren Tatsachenvortrag unter Beweis gestellt. Gegen den Vortrag des Beklagten spreche, dass dieser trotz der behaupteten Vorenthaltung noch Miete an den Kläger gezahlt habe. Ein solches Verhalten widerspreche der Lebenserfahrung.

2.		Die Beschwerde wiederholt den erstinstanzlichen Vortrag, wonach er die Wohnung nie bezogen habe. Deshalb habe er zunächst auch nicht bemerkt, dass der Kläger das Schloss ausgetauscht habe.

a)		Auf den wechselseitigen Vortrag der Parteien kommt es nicht an. Die Kündigung vom 2.7.2003 genügt nicht den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB. Nach dieser Vorschrift ist die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nur wirksam, wenn der zur Kündigung führende Grund in dem Kündigungsschreiben angegeben ist. Diese Vorschrift gilt auch für Kündigungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht 8. Auflage § 569 BGB Rdn. 69). Dabei ist streitig, welche Anforderungen an den Umfang der Begründung zu stellen sind. Nach einer Ansicht soll es genügen, wenn der Mieter erkennen kann, dass der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigt (so z. B. LG Berlin WuM 2003, 628). Nach anderer Ansicht muss in dem Kündigungsschreiben angegeben werden, mit welchen Beträgen sich der Mieter im Rückstand befindet (AG Dortmund NZM 2003, 596; Gellwitzki WuM 2003, 612, 613 m. w. Nachw.). Der BGH hat die Rechtsfrage nunmehr in dem Beschluss vom 22.12.2003 (Az: VIII ZB 94/03) dahingehend entschieden, dass es für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ausreicht, "wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert."

In dem Kündigungsschreiben vom 2.7.2003 werden zwar Rückstände zum 15.11.2002, vom 27.1.2003 und vom 17.4.2002 mitgeteilt. Der Rückstand zum 2.7.2003 ist dem Kündigungsschreiben aber nicht zu entnehmen. Deshalb bleibt unklar, mit welchem Betrag der Beklagte zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung rüc...