Entscheidungsstichwort (Thema)
Heizkostenpauschale
Orientierungssatz
1. Wird im Mietvertrag eine monatliche "Pauschale" für Heizungskosten vereinbart, so sind mit deren Zahlung im Zweifel alle Aufwendungen des Vermieters für die Heizung abgegolten.
2. Nebenkosten hat der Mieter nur zu zahlen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.
3. Wird im Mietvertrag vereinbart, daß der Mieter für die Heizkosten eine monatliche Pauschale in bestimmter Höhe zu zahlen hat, so trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß nach dem Willen der Parteien keine Pauschale, sondern eine abzurechnende Vorauszahlung vereinbart worden sei.
4. Neben der Grundmiete hat der Mieter nur diejenigen Nebenkosten zu entrichten, die ihm nach den Vereinbarungen des Mietvertrags zur Last fallen; eine stillschweigende Einigung kommt insoweit nur beim Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, für welche der Vermieter die Darlegungs- und Beweis*-last trägt.
5. Eine nachträgliche Zusatzvereinbarung über die Tragung von Nebenkosten kommt nicht dadurch zustande, daß der Vermieter ihm nicht zustehende Beträge abrechnet und anfordert und der Mieter rechtsirrig diese vermeintliche Schuld begleicht.
Tatbestand
Der Kläger, der die Erstattung von Nebenkosten verlangt, und die Beklagten schlossen am 4.4.1970 einen (hand-) schriftlichen Mietvertrag (I 13) über eine Dreizimmerwohnung im Hause des Klägers in H., G.-Str.. Ende Januar 1975 sind die Beklagten ausgezogen.
In dem Mietvertrag war bezüglich des Mietzinses und der Nebenkosten folgendes vereinbart:
"Nettomiete monatlich 390,-- DM, Heizkostenpauschale 40,-- DM vom 1.1. - 31.12. monatlich, Antennenmiete 5,-- DM pro Monat."
Mit Schreiben vom 24.8.1971 (II 12), das bei den Beklagten am 15.11.1971 einging, schickte der Kläger eine Heizungskostenabrechnung und Wassergeldabrechnung für die Zeit 1970/71, die einen Saldo in Höhe von 838,74 DM zu Lasten der Beklagten ergab.
Auf diese Abrechnung antwortete der Beklagte 1 mit Schreiben vom 10.12.1971 (I 26), in dem er ua ausführte, daß er grundsätzlich bereit sei, die dem Kläger zustehenden Ansprüche auszugleichen. Im übrigen beanstandete er die Abrechnung in verschiedenen Punkten und schickte sie mit der Bitte um Überprüfung an den Kläger zurück. Den verlangten Betrag haben die Beklagten nicht bezahlt.
Mit Schreiben vom 21.3.1974 (I 20) sandte der Kläger den Beklagten wiederum eine Abrechnung für die Jahre 1972/73, mit der er unter Abzug eines Heizungskostenguthabens aus dem Jahre 1972 für Wasser, Strom, Schornsteinreinigung und Heizung insgesamt 1.122,90 DM geltend machte. Hierauf erwiderten die Beklagten, daß der Mietvertrag eine Nachbelastung von Mietnebenkosten nicht vorsehe, und lehnten die Bezahlung ab.
Der Kläger hat daraufhin Zahlungsklage über den Betrag von 1.122,90 DM erhoben. Er hat die Meinung vertreten, daß das Wort "Pauschale" nicht die Bedeutung einer abschließenden Zahlung habe, da es sich bei den geltendgemachten Beträgen um laufende Verbrauchskosten handele. Außerdem hätten sich die Beklagten in ihrem Schreiben vom 10.12.1971 grundsätzlich zur Tragung von Nebenkosten bereit erklärt.
Er hat deshalb beantragt:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.122,90 DM nebst 15% Zinsen hieraus seit dem 1. April 1974 zu bezahlen.
Die Beklagten haben Klagabweisung beantragt, hilfsweise Vollstreckungsschutz.
Sie sind der Ansicht gewesen, daß sie nach dem Mietvertrag lediglich zur Zahlung einer monatlichen Pauschale in Höhe von 40,-- DM für Heizungskosten verpflichtet seien. Aus ihrem Schreiben vom 10.12.1971 ergebe sich jedenfalls deswegen keine weitergehende Verpflichtung, weil sie den mit der Abrechnung vom 24.8.1971 geltend gemachten Betrag nicht bezahlt hätten, so daß keine (stillschweigende) Änderung des Mietvertrages zustande gekommen sei.
Hilfsweise haben sie die Höhe der Klagforderung beanstandet; insoweit wird auf ihre Klageerwiderung vom 29.8.1974 (Bl I 10ff) verwiesen.
Das Amtsgericht Weinheim hat der Klage bis auf die für Schornsteinreinigung verlangten Beträge und unter Berücksichtigung eines Rechenfehlers des Klägers stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß der Mietvertrag zwar lediglich eine Heizkostenpauschale vorgesehen habe; jedoch sei durch die Antwort der Beklagten auf die Abrechnung vom 24.8.1971 ein Abänderungsvertrag hinsichtlich der Umlage der Nebenkosten zustande gekommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils (Bl I 31ff) Bezug genommen.
Gegen das am 20.1.1975 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 19.2.1975 Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 10.4. am 9.4.1975 begründet haben.
Sie beanstanden die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, wonach ein Abänderungsvertrag hinsichtlich der Tragung der Nebenkosten zustande gekommen sei. In ihrem Schreiben vom 10.12.1971 könne keine Zustimmung zur Vertragsänderung gesehen werden, da sie den in der Abrechnung für die Jahre 1970/71 verlangten Betrag nie bezahlt und in diesem Schreibe...