Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietvertrag: Zur Verwirkung des Anspruchs auf Zahlung der Nebenkosten
Orientierungssatz
1. Hat der Mieter für Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten, so kann der Anspruch des Vermieters auf einen Ausgleichsbetrag als verwirkt angesehen werden, wenn er die Nebenkostenabrechnung erst später als ein Jahr nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode dem Mieter zuleitet.
2. Verspätungen, die dadurch entstehen, daß die Abrechnungen dem Vermieter von einem Dritten mit erheblichen Verzögerungen zugehen, beseitigen den Verwirkungseinwand des Mieters dann nicht, wenn auch der Vermieter aus diesem Rechtsgrund zur Zahlung der Nebenkosten nicht mehr verpflichtet gewesen wäre.
Tatbestand
Der Kläger hat von der Beratungsgesellschaft für G.-Bau mbH, einer Tochtergesellschaft der N. H., durch Eintritt in einen Mietvertrag vom 14.5.1969 (Bl 26ff) im Ladenzentrum M.-V., G.Ring die Wohnung im 2. Obergeschoß Nr. 212 gemietet. Er führte dort auch einen Chemischen Reinigungsbetrieb. Laut §§ 2 Ziff 6, 6 Ziff 2 des Mietvertrages in Verbindung mit dem Schreiben der Vermieterin vom 29.10.1969 (Bl 43) hat der Kläger monatlich einen Mietzins von 320,-- DM sowie einen Heizkostenvorschuß von 55,-- DM und einen Betriebskostenvorschuß von 45,-- DM zu zahlen. Der Kläger hat die Wohnung an den Beklagten, der bei ihm angestellt war, durch mündlich abgeschlossenen Mietvertrag untervermietet. Der Beklagte hat vereinbarungsgemäß 320,-- DM Grundmiete, 55,-- DM auf die Heizkosten und 45,-- DM auf die sonstigen Nebenkosten gezahlt. Er hat die Wohnung nach Beendigung des Arbeitsvertrages mit dem Kläger spätestens am 31.8.1972 geräumt.
Durch die Klage beim Amtsgericht Mannheim, der ein Zahlungsbefehl vom 19.3.1973 vorausging, hat der Kläger gegen den Beklagten ua restliche Heizungskosten und Betriebskosten in Höhe von zusammen 697,06 DM für die Zeit vom 1.1.1969 - 31.8.1972 geltend gemacht.
Er hat behauptet, daß er dem Beklagten die Wohnung zu den Bedingungen überlassen habe, zu denen er sie selbst gemietet habe.
Der Beklagte ist der Klageforderung auf restliche Heizungskosten und Betriebskosten mit der Behauptung entgegengetreten, daß zwischen den Parteien neben der Grundmiete Pauschalen von 55,-- DM für die Heizkosten und 45,-- DM für die Nebenkosten vereinbart worden seien.
Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 8.3.1974 in vollem Umfang abgewiesen, da der Kläger nicht dargetan habe, daß eine anteilige Erstattung der Heizungskosten und Betriebskosten vereinbart worden sei. Wegen der Einzelheiten der Begründung sowie des Sachvortrags der Parteien vor dem Amtsgericht und der dort gestellten Anträge wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des Urteils Bezug genommen.
Gegen das am 20.3.1974 zugestellte Urteil hat der Kläger am 19.4.1974 Berufung eingelegt, die er am 15.5.1974 begründete.
Mit der Berufung macht der Kläger nur noch geltend:
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Nachbelastung für Heizungskosten bis |
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31.8.1972 v |
DM 133,20 |
laut Rechnung der N.H. v. 10.10.1972 |
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(Bl 51) |
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Nachbelastung Betriebskosten vom 1.9.1969 |
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bis 31.12.1970 von |
DM 224,43 |
laut Rechnung der N.H. vom 21.3.1972 |
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(Bl 49) |
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Betriebskosten für die Zeit vom 1.1.1971 |
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bis 31.8.1972 von |
DM 280,60 |
laut Rechnungen vom 3.9.1973 und April 1974 |
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(Bl 53,55) |
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abzüglich einer Gutschrift von |
DM 79,80. |
Zur Begründung ergänzt der Kläger sein Vorbringen erster Instanz dahingehend, daß er die Wohnung ausschließlich im Interesse des Beklagten angemietet habe, weil die Vermieterin grundsätzlich nur an Gewerbeunternehmer vermiete. Zwischen ihm und dem Beklagten sei abgesprochen worden, daß der Beklagte ihm - dem Kläger - gegenüber alle Verpflichtungen übernehme, die er - der Kläger - aus dem Mietvertrag gegenüber der Vermieterin habe. Der Beklagte habe dies durch sein Schreiben vom 19.9.1970 (Bl 12) selbst bestätigt und habe im übrigen auch eine Heizkostennachzahlung für die Zeit bis 31.12.1970 bezahlt, wie sich aus dem Schreiben des Beklagten vom 27.9.1971 (Bl 11) ergebe. Aus den vorgelegten Rechnungen der N. H. folge, daß er - der Kläger - nicht früher in der Lage war, die Kosten dem Beklagten aufzugeben; von einer Verwirkung könne daher keine Rede sein.
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 8.3.1974 abzuändern und den Beklagten zur Zahlung von 558,66 DM nebst 6% Zinsen hieraus seit 1.12.1972 zu verurteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er behauptet zusätzlich zu seinem erstinstanzlichen Vortrag, daß ein Eintritt in den Mietvertrag des Klägers mit der Vermieterin nicht beabsichtigt gewesen sei und daß er den schriftlichen Mietvertrag auch nicht vom Kläger erhalten habe. Aus dem Schreiben vom 27.9.1971 folge, daß er einen Eintritt in das Mietverhältnis abgelehnt habe und daß die Zahlung ohne rechtliche Anerkennung erfolgt sei. Die erst 1973 geltend gemachten Ansprüche seien im übrigen verwirkt. Die vorgelegten Abrechnungen seien auch nicht ordnungsgemäß, da sie sich auf ein "Ladenobjekt" beziehen würden, die Wohnfläche unrichtig und in verschi...